406,000,000원
수원지방법원 2023타경65170. 시흥시 은행동 은계브리즈힐 1003동 20층 2004호입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·화장실2·드레스룸·발코니외의 아파트이고, 건물은 지하1층·지상29층 중 20층입니다. 말소기준은 2019.04.18. 설정된 농협은행주식회사 근저당 344,400,000원입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 근저당·전세권이 있고, 현재 경매절차와 관련한 후순위 인천중부신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 580,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 406,000,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균은 568,541,666원, 최신 거래는 2026.07. 579,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.4%로, 데이터상 최근 실거래 가격대보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경65170 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계중앙로 118, 1003동 20층2004호 (은행동,은계브리즈힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·화장실2·드레스룸·발코니외 · 지하1층/지상29층 중 20층 |
| 소유자 | 김보수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 225,933,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.04.18. 농협은행주식회사 근저당 344,400,000원입니다. 2024.05.24.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 2021.07.26. 설정된 인천중부신용협동조합 근저당 264,000,000원과 2023.11.24., 2024.02.22.의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있습니다.
2020.03.20. 주식회사어니스트대부 근저당 78,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2021.03.19. 이미 말소됐고, 2021.03.18. 주식회사갓파더사대부 근저당 219,700,000원 및 관련 질권도 2021.07.26. 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 4.06억, 최근 평균의 71.4%
은계브리즈힐은 835세대, 사용승인일은 2019.01.14.이고, 비교 대상 면적은 84.84㎡입니다. 최근 12건 평균은 568,541,666원이며, 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.24㎡ | 3 | 579,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 12 | 597,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 14 | 565,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 6 | 578,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 11 | 579,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 16 | 564,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2026.04 | 84.24㎡ | 6 | 529,500,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 6 | 548,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 22 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 4 | 538,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 568,541,666원 |
최근 거래 범위는 529,500,000원~597,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 579,000,000원이며, 감정가 580,000,000원은 최신 거래와 비슷한 수준입니다. 반면 현재 최저가 406,000,000원은 최근 실거래 최저가보다도 낮아, 가격상 할인 폭이 이미 발생한 회차로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 264,000,000원 | 55,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 406,000,000원 가정 시 채권자 총 채권액 608,400,000원 중 399,540,000원이 배당되고, 미배당액은 208,860,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 406,000,000원 | 399,540,000원 | 208,860,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 328,978,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 413,045,160원 | 0원 |
유찰이 추가되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 웃터골초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상29층 건물의 20층이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 2,282,000원/㎡입니다.
- 환금성. 은계브리즈힐은 835세대이며 최근 동일 면적대 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래가는 529,500,000원~597,000,000원 범위입니다.
- 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.04.18. 농협은행주식회사 근저당 344,400,000원이 기준이며, 2024.05.24. 근저당권 이전등기도 함께 확인해야 합니다.
- 응찰가 관리. 최저가 406,000,000원은 최근 평균의 71.4%지만 경쟁이 붙으면 할인 폭이 줄어듭니다. 실거래 529,500,000원~597,000,000원 범위와 비교해 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 208,860,000원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용규제 확인. 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시를 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 경매로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 감정가 580,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 568,541,666원의 71.4%입니다. 최신 거래 579,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
따라서 데이터만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 단순하고 가격 할인도 이미 발생한 회차입니다. 다만 감정평가 당시 임대사항은 미상이므로 실제 점유관계 확인이 마지막 핵심 절차입니다. 또한 후순위 채권자의 미배당액이 크다는 사실 자체를 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다. 권리는 확인, 가격은 경쟁입찰 상한 관리, 점유는 현장 검증. 이 세 가지가 입찰 판단의 중심입니다.
