대전지방법원 2024타경102660. 세종특별자치시 조치원읍 신안리 331-2의 다가구주택 + 토지 경매입니다. 감정가 1,152,036,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 806,425,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 4월 3일 강남세무서장이 처분청으로 기재된 갑구 4번 압류입니다. 이후 압류·가압류·새청주새마을금고 근저당·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 사건을 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 조사된 임차인 12명 가운데 상당수가 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 그중 심홍선을 제외한 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 단순히 전입일만 보고 대항력 있다고 단정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 낙찰 후 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도

2006년 조치원농업협동조합 근저당권 104,000,000원은 2009.12.22 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.03 갑구 4번 국세 압류이며, 같은 날 뒤이어 등기된 압류 2건, 2023.06.02 유승연 가압류 450,000,000원, 2023.06.09 새청주새마을금고 근저당권 2,970,000,000원, 2024.02.06 강제경매개시결정, 2024.02.20 국세 압류, 2024.04.26 심홍선 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — ‘인수 0원’ 확정이 어려운 이유

조사·등기·문건에 나타난 임차인은 12명이며 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 현재 자료상 실제 임차인 신고·조사 대상은 12명입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입하면서 보증금이 확인되지 않은 임차인 10명이 남아 있어, 이들의 실제 계약관계와 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 806,425,000원 가정)

채권 총액 3,870,000,000원 중 계산상 배당액은 700,960,750원, 미배당은 3,169,039,250원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로

최저가는 806,425,000원에서 564,497,500원, 395,148,250원으로 낮아질 수 있지만, 미상 임차보증금 위험은 낙찰가 하락만으로 해결되지 않습니다. 오히려 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되고 배당으로 전부 소멸하는지 확인해야 비로소 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰률보다 임대차 원본 확인이 우선입니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 다가구주택이며 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1998.03.04입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 상황은 보통입니다.
• 주위환경. 신안1리사무소 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 토지. 583.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 말소기준 전 전입자 10명의 계약서·보증금·확정일자·점유현황을 확인해야 합니다.
• 심홍선 배당 확인. 보증금 95,000,000원, 전입·확정일자 2022.04.25, 배당요구 2024.04.26이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인해야 합니다.
• 205호 중복 점유 확인. 정민영과 이상식이 모두 205호 관련 전입자로 기재되어 있어 실제 임대차 관계를 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 목록4의 위반 내용, 원상회복 대상, 이행강제금·사용제한 여부를 관계부서에 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 806,425,000원이 싸다는 전제 없이 현장 임대수익·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차보증금

이 물건의 현재 최저가는 감정가의 70%인 806,425,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 가격 메리트를 판단할 실거래 자료가 없고, 무엇보다 말소기준일 이전에 전입한 보증금 미상 점유자가 10명 남아 있습니다. 배당계산표상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나 이 미상 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 그 값을 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.

또한 목록4가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 원상회복의무까지 검토해야 합니다. 등기 후순위 권리 소멸만 보면 단순해 보이지만, 실제 투자 판단에서는 임차보증금 확인과 위반건축물 확인이 선행되지 않으면 실질취득원가 자체가 확정되지 않는 사건입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격보다 권리확인 우선입니다.