수원지방법원 2024타경675. 안산시 상록구 부곡동의 다세대주택 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 민명희이고, 현재 남아 있는 말소기준은 2024.02.15. 강제경매개시결정입니다. 2019.08.26. 설정됐던 안산신용협동조합 근저당권 708,000,000원은 2020.08.03. 이미 말소됐고, 2023년 압류 2건도 각각 해제·말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 선순위 임차관계입니다.
매각물건명세서 비고에는 전입일 2020.08.03., 확정일자 2022.07.18., 보증금 195,000,000원인 대항 임차인이 있고, 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 이 전입일은 말소기준인 2024.02.15.보다 훨씬 빠릅니다. 그래서 현재 최저가 2,208,000원 자체는 이 물건의 경제적 취득가를 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡로2길 5-1, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 민명희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 2,208,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배성훈 / 103,278,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
2019년 안산신용협동조합 근저당은 2020.08.03. 말소됐고, 2023년 안산시·평택시 압류 역시 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.02.15. 강제경매개시결정이며, 그 이후인 2024.12.26. 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 명세서상 대항 임차인의 전입은 2020.08.03.으로 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수 문제가 등기소멸보다 우선합니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사상 실명으로 기재된 인원은 6명입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 보증금 195,000,000원의 대항 임차인을 이 6명 중 누구와 동일인인지 주어진 자료만으로 특정할 수 없으므로, 보증금을 서로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명세서 비고상 임차인 | 201호 관련 | 2020.08.03 | 2022.07.18 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 미확정 | 전액 인수 |
| 김현열 | 미상 · 주거 | 2020.08.03 | 2024.05.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 양승현 | 미상 | 2022.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이정인 | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| JIN HAIYAN | 미상 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김다롱 | 501호 전체 | 2020.08.28 | 미상 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박수인 | 미상 | 2020.08.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
이 물건은 감정가 228,000,000원에서 13회 유찰돼 최저가가 2,208,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가율은 0.97%입니다. 하지만 매수인이 인수하는 대항 임차인의 보증금이 195,000,000원이므로, 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가하는 것은 잘못입니다.
비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 물건의 실질취득액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 실질취득 약 195,000,000원은 감정가 228,000,000원의 약 85.5% 수준입니다. 즉 ‘감정가의 1%에 사는 물건’이 아니라, 보증금 인수까지 포함하면 감정가와 상당히 가까워지는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,744원 |
| 인수 · 임차인 김다롱 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 배성훈 | 103,278,688원 | 1,768,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 신청채권자 배성훈의 미배당액은 101,510,432원입니다. 이 배당 계산에는 김다롱 보증금 140,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으나, 본건 매각물건명세서 비고는 별도로 보증금 195,000,000원 전액 인수를 명시합니다. 따라서 실제 입찰 판단은 195,000,000원 인수 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측 약 6M 내외 포장도로에 접하고, 토지는 등고 평탄한 평지의 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 규모·경매 통계. 모아빌은 8세대, 준공일 2019.08.21로 기재돼 있고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 제시외건물. 같은 건물의 401호·501호에는 샌드위치판넬조 보일러실 등 제시외건물이 기재돼 있으나 본건 주소는 201호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단의 기준은 2,208,000원이 아니라 명세서상 인수 보증금 195,000,000원을 반영한 실질취득입니다.
- 명세서상 임차인 특정. 전입일 2020.08.03, 확정일자 2022.07.18, 보증금 195,000,000원인 임차인의 성명·점유부분·배당요구 여부를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 201호와 501호 구분. 김다롱은 점유부분이 501호 전체로 기재돼 있습니다. 본건 201호의 인수 보증금과 단순 합산하지 마세요.
- 보증금 미상 점유자. 양승현·이정인·JIN HAIYAN·박수인처럼 보증금·확정일자가 확정되지 않은 점유자는 대항력과 인수범위를 단정하지 말고 개별 확인이 필요합니다.
- 13회 유찰의 이유 확인. 반복 유찰은 낮은 최저가 자체보다 임차인 인수부담·명도·환금성 문제와 함께 해석해야 합니다.
- 세금·배당 원문 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구·조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 1%”가 아니라 “1억9,500만원 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 2,208,000원입니다. 13회 유찰로 감정가의 0.97%까지 내려왔지만, 그 숫자가 실제 취득부담을 뜻하지 않기 때문입니다. 매각물건명세서는 보증금 195,000,000원의 대항 임차인이 있고 그 보증금을 매수인이 전액 인수한다고 분명하게 적고 있습니다.
비교 가능한 실거래가가 없어 실질취득 약 195,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 게다가 실명 기재 점유자가 6명이고, 본건 201호와 다른 501호 점유정보까지 함께 나타납니다. 최저가만 보면 극단적으로 싸지만, 권리와 실질부담을 합치면 전혀 다른 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 참고값, 승부처는 195,000,000원 인수부담과 실제 임차관계의 확정입니다.
