광주지방법원 2026타경30035. 소유자는 주식회사티와이홀딩스이고, 신청채권자·전세권자·임차권자는 모두 강소희입니다. 자료상 말소기준은 2026년 1월 7일 임의경매개시결정이며, 이보다 앞선 전세권과 임차인의 전입·점유가 존재합니다. 강소희는 2021년 12월 8일 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021년 12월 29일 점유를 시작했으며, 이후 전세권과 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,314,256원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 49,477,744원이 배당되고, 보증금 90,000,000원 중 남는 40,522,256원은 매수인이 부담합니다. 결국 최저가 50,792,000원과 인수액을 합한 총부담은 91,314,256원입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총부담은 보증금 90,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 13층 1305호 도로명: 광주광역시 동구 구성로204번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,700,000원 / 50,792,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강소희 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권리
자료상 말소기준은 2026년 1월 7일 임의경매개시결정입니다. 강소희의 전입신고·확정일자·점유개시와 전세권설정, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 특히 임차권등기에는 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자와 확정일자가 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강소희 실제 임차인 1명 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 90,000,000원 | 2021.12.08 / 2021.12.08 점유개시 2021.12.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 40,522,256원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
이 사건은 최저가보다 실질취득을 기준으로 가격을 봐야 합니다. 현재 회차에서 최저가는 50,792,000원이지만 인수액 40,522,256원을 더한 실질취득은 91,314,256원입니다. 이는 감정가 90,700,000원의 100.7%입니다. 비교 가능한 가격 우위가 확인되지 않은 상태에서 감정가보다 높은 총부담을 안게 되므로, 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 56% | 50,792,000원 | 40,522,256원 | 91,314,256원 | 100.7% |
| 3회 유찰 시 감정가 39% | 35,554,400원 | 55,485,579원 | 91,039,979원 | 100.4% |
| 4회 유찰 시 감정가 27% | 24,888,080원 | 65,959,905원 | 90,847,985원 | 100.2% |
3회 유찰 시 매각가는 35,554,400원으로 내려가지만 인수액은 55,485,579원으로 증가해 총부담이 91,039,979원이 됩니다. 4회 유찰 시에도 매각가 24,888,080원과 인수액 65,959,905원을 합하면 90,847,985원입니다. 즉 유찰은 낙찰대금과 인수액의 비중만 바꿀 뿐, 전체 취득부담을 크게 낮추지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,314,256원 |
| 1. 임차인 강소희 보증금 | 90,000,000원 | 49,477,744원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 강소희 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 강소희의 임차보증금에 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 부족분 40,522,256원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우체국 남동측 인근으로, 주변에 근린상가·오피스텔·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 금남로4가역이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며 감정 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층으로, 급·배수·위생·승강기·소화전·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 중심상업지역의 평지·부정형 토지이며 동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 표기 확인. 건물 외벽에 “101”로 표기되어 있으므로 현장 방문 시 동·호수 표시와 실제 출입구를 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 50,792,000원이 아니라 인수액을 포함한 91,314,256원을 기준으로 자금계획과 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 실제 배당표에서 강소희가 받는 금액과 매수인에게 남는 보증금 부족분을 매각허가 전후로 다시 계산해야 합니다.
- 전세권·임차권 관계 확인. 동일인 명의의 전세권 89,000,000원과 임차권등기 보증금 90,000,000원의 계약 관계, 증액 경위와 별도 청구 가능성을 원본 계약서로 확인해야 합니다.
- 관계인·보증금 지급 자료 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 증액 1,000,000원의 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 인도 시기와 보증금 반환을 둘러싼 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 취득 목적에 맞는 사용·임대·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당요구 기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 90,700,000원에서 최저가 50,792,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 현재 회차의 미배당액 40,522,256원이 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 실질취득은 91,314,256원으로 감정가를 웃돕니다.
3회 유찰이나 4회 유찰을 가정해도 총부담은 각각 91,039,979원과 90,847,985원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다. 여기에 동일인 명의의 전세권과 임차권등기, 신청채권자와 임차인의 일치, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 권리 확인 난도도 높은 물건입니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
