광주지방법원 2026타경30035. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 13층 1305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 90,700,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 40,634,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 절반 이하 가격처럼 보이지만, 이 물건은 최저가 자체보다 선순위 임차권과 실제 인수액을 먼저 봐야 합니다.
강소희는 2021년 12월 8일 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021년 12월 29일부터 점유를 시작했습니다. 2023년 5월 11일에는 전세금 89,000,000원의 전세권이 등기됐고, 이후 보증금이 90,000,000원으로 증액된 임차권등기가 2025년 12월 30일 설정됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 1월 7일이므로, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 먼저 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30035 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사티와이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 90,700,000원 / 40,634,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 강소희 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차권이 핵심
말소기준은 2026년 1월 7일 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023년 5월 11일 전세권과 2025년 12월 30일 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강소희 | 건물 전유부분 전부 | 90,000,000원 | 있음 전입 2021.12.08 | 있음 확정 2021.12.08 · 배당요구 | 인수 현재 예상 50,497,412원 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 1번 전세권 89,000,000원과 을구 2번 임차권 90,000,000원은 모두 강소희 명의이며, 임차권등기에는 2023년 11월 24일 1,000,000원 증액 사실이 적혀 있습니다. 따라서 두 권리를 89,000,000원 + 90,000,000원으로 단순 합산해 별개의 임차보증금처럼 계산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질부담을 봐야 한다
현재 최저매각가는 40,634,000원입니다. 하지만 예상배당에서 강소희에게 돌아가는 금액은 39,502,588원이고, 보증금 중 남는 50,497,412원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담은 91,131,412원입니다.
핵심은 유찰이 더 진행돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 점입니다. 4회 유찰 시 매각가는 32,507,200원으로 내려가지만 매수인 인수액은 58,477,930원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 매각가 26,005,760원에 인수액 64,862,344원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,131,412원 |
| 1. 임차인 강소희 보증금 | 90,000,000원 | 39,502,588원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 강소희 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 미배당액 50,497,412원은 매수인 인수로 계산됩니다. 을구 1번 전세권과 을구 2번 임차권은 동일한 강소희의 권리관계이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 광주우체국 남동측 인근. 근린상가·오피스텔·숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 금남로4가역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 1305호입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡, 토지면적 579.8㎡의 부정형 평지이며 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 현장 확인. 감정평가서에는 건물 외벽에 “101”로 표기돼 있다고 기재돼 있어 입찰 전 대상 호수와 현장 표기를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 40,634,000원이 아니라 인수액 50,497,412원을 더한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.12.08 전입·확정일자, 2021.12.29 점유개시, 2025.12.30 임차권등기의 연속성을 확인하세요.
- 전세권과 임차권 중복계산 금지. 동일인 강소희의 89,000,000원 전세권과 90,000,000원 임차보증금을 별개 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 관계인 동일성 확인. 채권자·전세권자·임차권자가 모두 강소희로 나타나는 만큼 계약서·계좌흐름·점유관계를 확인하세요.
- 추가 유찰 효과 오판 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 58,477,930원·64,862,344원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 세 번의 유찰도, 40,634,000원이라는 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 강소희의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 39,502,588원만 배당되고 50,497,412원이 매수인에게 남습니다. 결과적으로 실질부담은 91,131,412원입니다.
4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 45%까지 떨어진 싸구려 물건”이 아니라, 보증금 수준으로 실질취득비가 고정되는 대항력 인수형 오피스텔로 봐야 합니다. 별도 실거래 시세가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 싸 보이지만, 실제 부담은 싸지 않습니다.
