대전지방법원 2025타경3591. 세종 아름동 범지기마을3단지(중흥에듀하이) 306동 8층 801호, 전용 96.14㎡대 아파트입니다. 감정가는 575,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 402,500,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2016.04.07 설정된 주식회사신한은행 근저당권 288,000,000원이고, 2021.03.10 지범새마을금고 근저당권 360,000,000원과 2025.06.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 559,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 570,000,000원입니다. 현재 최저가 402,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%로, 감정가 자체가 아니라 현재 최저가·실질취득액을 기준으로 보면 실거래 시세 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3591 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1297 범지기마을3단지 306동 8층 801호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 달빛1로 201 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 96.14㎡대 · 306동 8층 801호 · 지상 29층 건물 |
| 사용승인 | 2015.12.11 |
| 소유자 | 예혜선 · 거래가액 323,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 402,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 224,433,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.04.07 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 지범새마을금고 근저당권과 지범새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72%
범지기마을3단지(중흥에듀하이), 전용 96.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 559,166,666원, 최신 거래는 2026.07 570,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 96.14㎡ | 23 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 96.14㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 96.14㎡ | 1 | 508,000,000원 |
| 2026.05 | 96.14㎡ | 5 | 556,000,000원 |
| 2026.05 | 96.14㎡ | 18 | 573,000,000원 |
| 2026.03 | 96.14㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 96.14㎡ | 9 | 582,000,000원 |
| 2026.03 | 96.14㎡ | 22 | 576,000,000원 |
| 2026.03 | 96.14㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.01 | 96.14㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2025.11 | 96.14㎡ | 8 | 572,000,000원 |
| 2025.11 | 96.14㎡ | 24 | 598,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 559,166,666원 |
최근 거래 범위는 500,000,000원~598,000,000원입니다. 감정가 575,000,000원은 이 거래권역 안에 있지만, 현재 최저가 402,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 402,500,000원으로 동일합니다. 따라서 이 사건은 최저가와 실질취득액 기준으로 최근 거래보다 낮은 가격대에 진입한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,425,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 지범새마을금고 | 360,000,000원 | 108,075,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 648,000,000원 중 예상 배당액은 396,075,000원이며, 미배당액은 251,925,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 402,500,000원 | 396,075,000원 | 251,925,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 281,750,000원 | 277,005,500원 | 370,994,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 197,225,000원 | 193,663,850원 | 454,336,150원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 지범새마을금고의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당액과 매수인이 승계하는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 아름중학교 북측 인근으로, 주위에 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 29층 건물의 8층 801호이며 2015.12.11 사용승인됐습니다.
- 단지 규모. 범지기마을3단지(중흥에듀하이)는 852세대입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 지방도로에서 단지 내 자동차 진출입이 가능하며 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 402,500,000원은 최근 12개월 평균 559,166,666원의 72.0%입니다. 가격 판단은 현재 실질취득액을 기준으로 하세요.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대차관계가 미상입니다. 점유자·전입·확정일자·보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 지범새마을금고는 현재 시나리오에서 전액 배당되지 않지만, 해당 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 281,750,000원, 3회 유찰 시 197,225,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기·점유·임차·배당 관련 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현재 가격은 시세 아래, 점유는 확인”
이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2016.04.07 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 지범새마을금고 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이라 실질취득액은 최저가와 같은 402,500,000원입니다. 셋째, 그 실질취득액은 동일 면적 최근 12개월 평균 559,166,666원의 72.0%로 최근 거래가격보다 낮습니다. 다만 감정평가에 임대차관계가 미상으로 남아 있으므로, 등기상 가격 메리트와 점유·임차 확인을 분리해서 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
