대전지방법원 2025타경3899. 대전광역시 서구 내동 25-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 1층은 계단실·사무실, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 2가구와 누다락으로 구성됩니다. 토지는 421.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 4층으로 사용승인일은 2022.12.30입니다.

권리의 기준점은 2023.01.05 설정된 문창신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,152,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 현재 남아 있는 주택임차권등기는 모두 이 기준권리 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차 조사 19건 중 전입일 미상인 1건은 말소기준일과 선후관계를 판정할 수 없어 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2023.01.05 문창신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 근저당권은 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 가압류·압류·현재의 임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이웅재의 2025.05.21 임차권등기는 2025.06.30 말소된 뒤 2025.08.28 다시 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 알려진 전입은 모두 후순위, 1건은 판정 불가

임차 조사 대상은 총 19건입니다. 전입일이 확인되는 대상은 모두 2023.01.05 말소기준일보다 뒤라 대항력 없음으로 판정됩니다. 현재 임차권등기가 확인되는 7건의 보증금 합계는 455,000,000원이며, 이들 역시 모두 말소기준권리 이후입니다. 반면 ‘주택임’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,831,420,640원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구 1,168,200,000원은 전액 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여는 642,506,434원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 이용상태. 1층 계단실·사무실, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 2가구와 누다락으로 이용 중입니다.
• 입지. 대전서중학교 남측 인근이며, 주변은 점포·단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 호별 바닥난방·위생·급탕설비와 승강기·보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 421.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 521,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 1건. ‘주택임’의 전입일·보증금·점유부분을 확인해 말소기준일 2023.01.05보다 앞서는 권리가 없는지 최우선으로 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 최인영·김대엽·김선혜·표현기·이나경·이교빈·원현수·김봉규·김유나·임병찬 등은 전입은 후순위지만 보증금이 확인되지 않아 명도 협상과 실제 배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 김아현 관계. 임차인 김아현과 갑구 가압류 채권자의 동일성이 있어 임대차 실체와 보증금 지급관계를 확인하세요.
• 근저당권 이전. 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 실제 배당채권자 표시를 최신 등기에서 대조하세요.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 발코니·누다락·기계실은 건물 가격에 포함해 평가됐습니다.
• 면적 차이. 1층 근린생활시설은 등기부 42.26㎡, 건축물대장 46.26㎡로 서로 다르며 감정은 건축물대장 면적을 기준으로 했습니다.
• 세금 압류. 대전광역시 서구와 북대전세무서장 관련 압류가 있어 당해세 및 배당관계는 별도로 확인하세요.
• 회차 시나리오. 현재 1,831,420,640원, 1회 유찰 시 1,465,136,512원, 2회 유찰 시 1,172,109,209원입니다. 2회 유찰 시 채권자 미배당 추정은 10,211,883원입니다.

맺으며 — “후순위가 많아도, 미상 1건은 무시할 수 없다”

이 사건은 겉으로 보면 임차권등기와 점유자가 많아 복잡하지만, 기준점을 잡으면 상당 부분 정리됩니다. 2023.01.05 문창신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 임차인은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 확인되는 임차권등기와 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 한 가지 예외가 결론을 바꿀 수 있습니다. ‘주택임’의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점입니다. 여기에 임차 조사 19건, 김아현의 관계인 가능성 경고, 근저당권 이전, 세금 압류, 1층 면적 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 정리는 비교적 명확하지만, 미상 임차와 다가구 명도 확인이 남은 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 최종 판단의 열쇠는 가격이 아니라 대항력 미상 1건과 실제 임대차·점유관계를 원본에서 지우는 것입니다.