대전지방법원 2025타경3981. 대전 동구 용운동 이편한세상대전에코포레 104동 11층 1103호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 33층 건물의 11층 호실입니다. 권리의 기준점은 2021.06.03. 주식회사하나은행 근저당권 187,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 두 번째 근저당권 180,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건에서 권리만 보고 바로 응찰하기에는 두 가지 확인점이 있습니다. 첫째, 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 점유자·보증금·전입·확정일자에 따른 대항력 여부는 현 단계에서 단정할 수 없습니다. 둘째, 가격입니다. 최저가 449,000,000원은 최근 12개월 평균 434,833,333원의 103.3%로 최근 시세보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3981 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 783 이편한세상대전에코포레 104동 11층1103호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 동구 용운로 203 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9964㎡ · 33층 건물 내 11층 1103호 |
| 현재 소유자 | 김정훈 7분의 3 · 김민찬 7분의 2 · 김민주 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 323,931,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권 180,000,000원, 지방자치단체 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 하나은행 및 대전신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 449,000,000원은 최근 평균의 103.3%
동일 단지 e편한세상대전에코포레의 목표 면적 84.9964㎡와 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 434,833,333원, 최저 거래는 420,000,000원, 최고 거래는 458,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 433,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 5 | 433,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 13 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 30 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 2 | 423,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 21 | 458,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 19 | 432,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 28 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 평균 | 84.9964㎡ | 12건 | 434,833,333원 |
현재 최저가 449,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.3%입니다. 최신 거래 433,000,000원보다도 높은 금액입니다. 최근 거래 범위 안에는 들어오지만, 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사하나은행 | 13,335,323원 | 13,335,323원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 대전신용보증재단 | 13,265,256원 | 13,265,256원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 대전신용보증재단 | 32,329,710원 | 32,329,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,179,711원 |
매각가 449,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 425,930,289원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 16,179,711원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 449,000,000원 | 425,930,289원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 359,200,000원 | 353,371,200원 | 72,559,089원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 287,360,000원 | 282,536,960원 | 143,393,329원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 신청채권자의 청구액 323,931,729원은 충족되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액 282,536,960원으로 청구액 전부가 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 내 11층 1103호이며, 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. e편한세상대전에코포레는 2,267세대이며 사용승인 관련 기준일은 2020.11.27입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,006,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 폭 15~20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 상속 지분 확인. 현재 소유권은 김정훈 7분의 3, 김민찬 7분의 2, 김민주 7분의 2 공유 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이라 실제 점유자의 대항력 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다. 가격도 신건 최저가 449,000,000원이 최근 12개월 평균 434,833,333원의 103.3%이고 최신 거래 433,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “권리는 정리되지만, 신건 가격을 시세보다 싸게 볼 수는 없다”는 점입니다. 등기상 인수 위험보다 점유 확인과 응찰가격 관리가 더 중요한 사건입니다.
