춘천지방법원 2024타경366. 평창군 진부면 간평리 숲사잇길펜션 제1동 1층 101호의 근린시설입니다. 소유자는 거목목재목공주식회사이며, 말소기준권리는 2019.08.28. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 감정가 2,305,300,000원에서 2회 유찰돼 1,129,597,000원까지 내려왔지만, 독립적인 실거래 시세가 확인되지 않아 할인율 자체를 가격 메리트로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경366 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 간평길 233-2, 1층101호 (숲사잇길펜션 제1동) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 거목목재목공주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,305,300,000원 / 1,129,597,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 831,588,014원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 대 · 1,048㎡ · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 127,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 하나은행 근저당
실제 임차인은 0명이며, 제공된 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 자료 기준 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 말소기준 이후의 조득선·주식회사 우딘·이용운·양영란 가압류와 2024.02.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 이미 말소된 권리도 다수 존재합니다. 2022.02.22. 이용운 명의 근저당권 2,500,000,000원과 그에 부수된 가처분·압류는 말소됐고, 2023년의 일부 경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 살아 있는 선순위 권리와 현 경매 사건입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,129,597,000원으로 감정가 2,305,300,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 790,717,900원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 553,502,530원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,129,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,695,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 1,115,901,030원 |
| 2. 가압류 · 조득선 | 909,616,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우딘 | 36,475,668원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이용운 | 368,417,090원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양영란 | 164,178,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 2,678,687,508원 중 1,115,901,030원이 배당되고, 1,562,786,478원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도. 사건상 물건종류는 근린시설입니다.
- 토지. 토지면적 1,048㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 127,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고, 실제 근린시설 거래가격과 수익성을 따로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.08.28. 하나은행 근저당권입니다. 이후 살아 있는 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 등기부로 다시 확인하세요.
- 근저당 이전 관계. 2019년 근저당권에는 2024년 확정채권양도에 따른 권리이전 등기가 있으므로 최신 등기부상 권리자 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 이용상태. 사건상 근린시설이므로 실제 영업·점유 상태와 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 승계는 구분해서 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2019.08.28. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이를 시장가 대비 저가라고 연결할 실거래 근거는 없습니다. 현재 회차에서도 선순위 근저당이 전액 배당되지 않을 정도로 채권 구조는 무겁지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 권리는 비교적 깨끗하고, 승부처는 실제 시장가와 이용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.