대전지방법원 2025타경4028. 대전 대덕구 덕암동 58-30 리치빌리지 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실 및 공부상 사무소, 2~4층 다가구주택이며, 토지는 341.9㎡입니다. 현재 소유자는 박하나이고, 2018.02.06. 소유권을 이전받았습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2011.11.22. 설정된 가양1동새마을금고의 채권최고액 349,700,000원 근저당권입니다.
그 뒤의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 실제로 확인되는 임차인 전입일도 모두 2011.11.22. 이후입니다. 문제는 등기나 날짜가 명확한 임차인이 아니라, 배당요구는 했지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주택임 1건입니다. 이 건은 선순위 여부를 계산할 자료가 없어 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4028 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 58-30 리치빌리지 · 대전광역시 대덕구 덕암로125번안길 143 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 1층 계단실 및 공부상 사무소 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 토지 | 341.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박하나 |
| 감정가 / 최저가 | 1,338,909,000원 / 1,338,909,000원 (신건) |
| 청구금액 | 297,048,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 가양1동새마을금고 근저당권입니다. 2011.11.22. 접수된 채권최고액 349,700,000원 권리로, 이후 설정된 가압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 순위에 놓입니다. 2024년 정소영의 204호 주택임차권은 이미 2024.12.16. 말소됐고, 현재 확인되는 김경래·김석진·신민선의 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 전입은 모두 후순위
임차 관련 신고는 총 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 인원은 모두 실제 임차인 또는 임차관계 신고인으로 분류됩니다. 날짜가 확인되는 전입은 전부 말소기준일 2011.11.22. 이후입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍한표 | 205호 | 2016.09.09 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안대환 | 203호 | 2022.03.02 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태삼 | 304호 | 2020.10.23 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현식 | 403호 | 2024.04.19 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진성진 | 206호 | 2020.12.15 | 2022.01.26 | 미상 | 2026.03.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 남상걸 | 306호 | 2023.02.17 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주원형 | 202호 | 2020.10.26 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배소연 | 305호 | 2023.04.03 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오유성 | 101호 | 2025.01.31 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다정 | 401호 | 2021.01.25 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성결 | 302호 | 2025.07.10 | - | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경래 | 301호 | 미상 | 2022.01.26 | 70,000,000원 | 2025.05.27 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김석진 | 402호 | 2018.06.28 | 2018.06.22 | 50,000,000원 | 2025.11.20 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 신민선 | 201호 | 2022.12.23 | 2022.12.13 | 65,000,000원 | 2026.01.22 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김경래는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 주택임은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,338,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,789,090원 |
| 1. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 349,700,000원 | 349,700,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 24,494,472원 | 24,494,472원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,961,500원 | 9,961,500원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 11,750,000원 | 11,750,000원 |
| 5. 가압류 · 가양1동새마을금고 | 257,921,490원 | 257,921,490원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,472,687원 | 10,472,687원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 649,819,761원 |
현재 회차 산정에서는 채권 합계 673,300,149원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있으며, 전입관계가 미상인 임차인의 승계 가능성은 별도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 채권 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,338,909,000원 | 673,300,149원 | 0원 | 649,819,761원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,071,127,200원 | 673,300,149원 | 0원 | 384,715,779원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 856,901,760원 | 673,300,149원 | 0원 | 172,632,593원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄진TG 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 계단실 및 공부상 사무소, 2~4층은 다가구주택으로 이용됩니다.
- 토지. 341.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택임 신원·전입 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 한 건이 권리분석의 핵심입니다.
- 김경래 전입 확인. 301호 보증금 70,000,000원·확정일자 2022.01.26.은 확인되지만 전입일은 미상입니다.
- 현재 임차권 3건. 김경래 70,000,000원, 김석진 50,000,000원, 신민선 65,000,000원의 임차권등기가 있으며 모두 말소기준 이후입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 함께 매각하고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 다수 점유자 명도. 현황상 여러 호실에 점유자가 확인되는 건물로, 권리 소멸과 별개로 인도·명도 절차가 복수 호실에서 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리형, 임차 확인은 필수”
이 사건의 장점은 말소기준이 2011년으로 충분히 앞서 있고, 날짜가 확인되는 임차인들의 전입은 모두 그 이후라는 점입니다. 현재 등기된 임차권과 각종 가압류도 모두 말소기준 이후라 등기 순위 구조 자체는 정리형입니다.
반면 건물 전체에 임차 관련 신고가 15명 존재하고, 그중 주택임 1건은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 김경래 역시 전입일 확인이 필요합니다. 따라서 현재 계산되는 매수인 인수액 0원을 최종 결론으로 고정하기보다는, 미상 임차관계가 말소기준 이전인지 확인한 뒤에야 인수 0원을 확정하는 접근이 맞습니다. 종합하면 등기 구조는 양호하지만 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
