대전지방법원 2025타경4044. 대전 유성구 전민동 엑스포아파트 206동 17층 1702호, 전용 133.11㎡ 아파트입니다. 소유자는 안치영이고, 현재 경매의 말소기준은 2022.09.28. 설정된 대전대흥신용협동조합 근저당권 636,000,000원입니다. 그 뒤로 카드사·은행·개인·공공기관의 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌지만 등기상 현재 남아 있는 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 678,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 651,083,333원보다 높은 수준이고, 최신 거래는 2026.08. 600,000,000원입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 할인처럼 보이게 평가할 수 없고, 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 이미 높다고 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 464-1 엑스포아파트 206동 17층1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 133.11㎡ |
| 소유자 | 안치영 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 678,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전대흥신용협동조합 / 552,537,307원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 확인되지 않아 임차관계에서 매수인에게 넘어오는 금액은 없습니다. 말소기준인 대전대흥신용협동조합 근저당권 이후 현대카드·KB국민카드·우리카드·전북은행·신한카드·하나카드·광주은행 등 가압류, 박보근·정진영 가압류, 서울보증보험·근로복지공단 가압류 및 국세·지방세 압류가 이어졌지만 등기상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.1% 높은 신건
엑스포아파트 전용 133.11㎡ 동일면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 651,083,333원, 최저는 580,000,000원, 최고는 780,000,000원이며 최신 거래는 2026.08. 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.11㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 133.11㎡ | 16 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 133.11㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 133.11㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 133.11㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 133.11㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 133.11㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 133.11㎡ | 10 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 133.11㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 133.11㎡ | 13 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 133.11㎡ | 2 | 643,000,000원 |
| 2026.03 | 133.11㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 평균 | 133.11㎡ | 12건 | 651,083,333원 |
현재 최저가 678,000,000원은 최근 12개월 평균 651,083,333원의 104.1%입니다. 최신 거래 600,000,000원보다도 높습니다. 실거래 최고 780,000,000원 같은 고가 거래도 존재하지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 678,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,180,000원 |
| 2. 근저당 · 대전대흥신용협동조합 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,299,690원 | 12,299,690원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,458,428원 | 20,458,428원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,891,972원 | 61,882원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 16,391,624원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,677,456원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 29,568,868원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 11,468,986원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 박보근 | 100,554,500원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 정진영 | 3,520,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 123,377,967원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 근로복지공단 | 16,355,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,007,564,561원, 예상 배당액은 668,820,000원, 미배당액은 338,744,561원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 678,000,000원 | 668,820,000원 | 338,744,561원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 542,400,000원 | 534,576,000원 | 472,988,561원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 433,920,000원 | 427,180,800원 | 580,383,761원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 이 사건의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 가격 하락은 후순위 채권자의 미배당을 확대하지만, 임차보증금이나 선순위 인수권리가 새로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 엑스포아파트는 총 3,958세대이며 사용승인일은 1994.05.30입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,318,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 연구개발특구·국가산업단지·도시지역에 포함되고, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 저촉됩니다.
- 거래. 동일면적 최근 실거래는 580,000,000원부터 780,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 104.1%이므로 ‘권리 깨끗 = 저가’로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 600,000,000원입니다. 응찰가 판단에서 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액은 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 다수. 채권자 총 청구액 1,007,564,561원에 비해 현재 회차 미배당액이 338,744,561원입니다. 다만 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 542,400,000원, 2회 유찰 시 433,920,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 신건과 유찰 후 가격을 구분해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2022.09.28. 대전대흥신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 현재 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 678,000,000원은 최근 12개월 평균 651,083,333원의 104.1%이고 최신 거래 600,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세 대비 저가’로 평가할 수 없습니다. 권리 안전성은 높지만, 가격 메리트는 신건에서 확인되지 않는다. 이 사건의 결론입니다.