대전지방법원 2025타경4047. 대전 유성구 궁동 465-16 소재 토지 320.6㎡와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 일반건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이고, 감정 이용상태는 1층 사무소, 2~3층 제2종근린생활시설, 4층 단독주택입니다. 실제로는 2층이 공실이고 4층 단독주택이 2가구로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 볼 물건이 아니라 근린시설·주거가 혼재한 주상복합형 건물로 접근해야 합니다.
현재 소유자는 박계주·박성준으로 각 2분의 1 지분입니다. 2020.05.14 소유권이전과 같은 날 한빛신용협동조합의 채권최고액 385,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 한빛신용협동조합 120,000,000원, 2024년 주식회사하나은행 420,000,000원 근저당과 2026년 새청주신용협동조합 가압류 72,806,962원 등이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 궁동 465-16 · 대전광역시 유성구 문화원로46번길 4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 단독주택 이용 |
| 토지 | 320.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2003.03.31 |
| 소유자 | 박계주 2분의 1 · 박성준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,426,761,000원 / 1,426,761,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 346,120,427원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 1,683,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 먼저다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준인 을구 15번 한빛신용협동조합 근저당과 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2023년 한빛신용협동조합 근저당, 2024년 주식회사하나은행 근저당, 현재 임의경매개시결정, 새청주신용협동조합의 박성준 지분 가압류와 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 레스코퍼레이션 길문재 | 1층 | 2010.04.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계금액 미상 |
| 김지혜 | 401호 | 2021.11.22 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
김지혜는 전입신고가 말소기준 이후인 2021.11.22이고, 2026.01.12 배당요구를 접수했습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제액 자체는 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,426,761,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 특히 1층 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용 자체도 확정되지 않습니다.
즉 이 물건에서 현재 확인 가능한 가격 숫자는 최저가 1,426,761,000원이지만, 권리분석 관점의 실질 원가는 여기에 선순위 임차보증금 승계가 발생하는지 여부까지 결론 난 뒤에야 계산할 수 있습니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,426,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,667,610원 |
| 2. 근저당 · 한빛신용협동조합 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한빛신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 5. 가압류 · 새청주신용협동조합 | 72,806,962원 | 72,806,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 412,286,428원 |
현재 회차 배당모델에서는 채권자 청구 합계 997,806,962원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 412,286,428원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 1층 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차배당·승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권부족보다 임차확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,426,761,000원 | 997,806,962원 | 0원 | 412,286,428원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,141,408,800원 | 997,806,962원 | 0원 | 129,787,750원 |
| 2회 유찰 · 64% | 913,127,040원 | 901,595,770원 | 96,211,192원 | 0원 |
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2~3층 제2종근린생활시설, 4층 단독주택입니다. 실제 2층은 공실, 단독주택은 2가구 이용으로 탐문됐습니다.
- 입지. 유성문화원 서측 인근으로 상가주택·공동주택·단독주택·근린생활시설·공공 및 업무시설이 혼재하며 주상복합건물로서의 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 위치하며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 320.6㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·관광특구·상대보호구역·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 대체로 부합하고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 매각 제외·현장 확인 포인트
제시외 옥탑·발코니·외부계단은 건물에 포함해 평가했고, 지상 수목 등 정원시설은 토지에 포함해 평가했습니다. 따라서 현장에서는 매각 포함 시설과 제외 시설의 경계를 확인하고, 옥상 태양광시설의 유지·철거·사용관계가 건물 이용에 어떤 영향을 주는지 별도로 살펴야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 1층 임대차계약 원본 확인. 주식회사 레스코퍼레이션 길문재의 보증금, 계약기간, 실제 점유 지속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 401호 배당관계. 김지혜는 2026.01.12 배당요구를 했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 옥상 태양광. 매각 제외 시설이므로 소유·대여·이용관계와 건물 인도 후 사용 충돌 가능성을 확인해야 합니다.
- 2층 공실·4층 2가구 이용. 감정 이용상태와 실제 현황을 현장에서 다시 대조해 명도 대상과 사용구획을 특정해야 합니다.
- 가격 비교. 동일·유사 용도 실거래 근거가 확인되기 전에는 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약과 배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘1층 보증금’이 먼저다
이 사건의 등기부는 2020.05.14 한빛신용협동조합 근저당을 기준으로 정리됩니다. 이후 담보권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 신건 배당 시뮬레이션에서는 채권도 전액 배당됩니다. 그럼에도 이 물건을 깨끗한 권리물건으로 평가하기 어려운 이유는 2010.04.30부터 신고된 1층 점유입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 단정해서도, 반대로 인수금액 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 더구나 옥상 태양광시설은 매각에서 제외되고, 건물은 근린시설과 주거가 혼재하며 2층 공실·4층 2가구 이용이 탐문된 상태입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 현황과 임대차가 가격보다 앞서는 사건. 현재 단계의 결론은 신건 가격 메리트 판단이 아니라 선순위 임차관계 확인 전 입찰 보류입니다.
