대전지방법원 2025타경4057. 금산읍 중도리 ‘이편한세상 금산 센터하임’ 105동 1층 101호 아파트입니다. 이용우가 2022.08.09 거래가액 290,500,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 우리은행이 채권최고액 223,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김일용 근저당 97,500,000원과 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류 18,126,466원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 현장조사 때 이해관계인이 폐문부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 신고된 임차인 내역은 없지만, 현장 점유와 임대차 여부는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4057 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 684 이편한세상 금산 센터하임 105동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이용우 · 2022.08.09 소유권이전 · 거래가액 290,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 230,792,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건내 1층 101호 · 사용승인일 2022.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.09 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.05.17 김일용 근저당권과 2023.10.20 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류, 2025.12.18 우리은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 금산군 압류는 2024.05.09와 2025.05.26 각각 해제에 따른 말소등기가 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
e편한세상금산센터하임의 비교 대상 면적은 84.8668㎡이며, 최근 12개월 거래 9건의 평균은 302,666,666원입니다. 현재 최저가 300,000,000원은 이 평균의 99.1%입니다. 할인폭이 크지 않고, 최신 거래 297,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -1.1%로 하락 방향이어서 신건 가격을 적극적인 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 326,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 4 | 303,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 11 | 307,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 4 | 303,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8668㎡ | 9건 | 302,666,666원 |
전체 12건 실거래 범위는 288,000,000원~326,000,000원, 전체 평균은 303,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 12개월 평균 302,666,666원과 최신 거래 297,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최저가가 최근 평균의 99.1%인 것은 사실이지만, 최신 거래보다 높은 데다 추세도 -1.1%이므로 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 223,300,000원 | 223,300,000원 |
| 2. 근저당 · 김일용 | 97,500,000원 | 71,700,000원 |
| 3. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 18,126,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 338,926,466원 중 295,000,000원이 배당되고, 미배당액은 43,926,466원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산고등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2022.05.27입니다. 위생급배수·화재탐지·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 남서측으로 중로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 607,200원/㎡입니다.
- 규제·공부. 지구단위계획구역(중도지구) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지·거래. e편한세상금산센터하임은 461세대이며, 비교 실거래는 288,000,000원부터 326,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%이고 최신 거래 297,000,000원보다 높습니다. 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -1.1%입니다. 입찰 직전 최신 거래를 다시 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 5,000,000원과 등기 채권을 기준으로 계산됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 회차 비교. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 실제 다음 회차가 열리면 그 시점의 실거래와 다시 비교하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.08.09 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균 302,666,666원과 거의 같은 수준이고 최신 거래 297,000,000원보다 높습니다. 가격 추세도 -1.1%입니다. 여기에 현장 임대관계가 미상이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 권리 구조는 양호하지만 신건 가격에는 뚜렷한 할인 매력이 부족하며, 입찰 전 점유·임대관계를 재확인하는 것이 핵심입니다.
