대전지방법원 2025타경501767. 세종시 나성동 세종갤러리밸류시티 6층 605호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 104,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,970,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 감정가의 24% 수준이라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 핵심 비용이 아닙니다.
임차인 정소연은 2022년 8월 11일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 7월 18일입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 7월 4일 세종세무서장 관련 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 정소연은 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갑니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 6층 605호 · 한누리대로 288 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 24.4951㎡ · 8층 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 24,970,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정소연 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
2015년 설정됐던 구즉신용협동조합 근저당권 92,400,000원은 2022년 5월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 7월 4일 갑구 5번 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정소연 전유부분 전부 · 주거 | 2022.08.11 확정일자 2022.07.18 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 배당요구 2024.08.22 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 2,497만원이 아니라 약 1.15억을 비교해야 한다
세종갤러리밸류시티의 유사 면적 실거래 12건은 85,000,000원에서 105,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 89,833,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 87,500,000원, 최신 2026년 5월 거래는 85,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.54㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 24.5㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.5㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 24.5㎡ | 6 | 88,500,000원 |
| 2025.12 | 24.5㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 25.46㎡ | 5 | 89,500,000원 |
| 2024.12 | 25.46㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 24.5㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 24.5㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.09 | 24.5㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 25.46㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 24.5㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 87,500,000원 |
현재 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 28.5%이지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 보증금 때문에 실제 판단 기준은 약 115,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래 85,000,000원보다 높고, 최근 시장 자체도 -4.4% 하락 추세입니다. 따라서 “4회 유찰이라 싸다”는 결론은 금지해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,460원 |
| 1. 임차인 정소연 보증금 | 115,000,000원 | 24,120,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 정소연 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 90,879,460원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 849,460원과 임차인 보증금 24,120,540원으로 매각대금 24,970,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 90,879,460원은 매수인 인수로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24,970,000원 | 24,120,540원 | 90,879,460원 |
| 5회 유찰 시 | 17,479,000원 | 16,764,378원 | 98,235,622원 |
| 6회 유찰 시 | 12,235,300원 | 11,615,065원 | 103,384,935원 |
회차가 진행될수록 최저가는 24,970,000원 → 17,479,000원 → 12,235,300원으로 내려가지만, 매수인 인수는 90,879,460원 → 98,235,622원 → 103,384,935원으로 반대로 커집니다. 바로 이 때문에 최저가 하락을 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 전용면적은 24.4951㎡입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 빛가람수변공원 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택 등이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층 605호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이고 남서측 약 40미터, 북동측 약 15미터 포장도로에 접합니다. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역입니다.
- 거래성. 세종갤러리밸류시티는 180세대, 2015.02.24 준공이며 유사면적 실거래는 확인되지만 경매 평균 유찰 횟수는 6.4회, 낙찰률은 6.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 24,970,000원이 아니라 대항력 임차보증금 115,000,000원을 중심으로 총 부담을 계산해야 합니다.
- 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수 90,879,460원. 매각물건명세서의 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 지위 확인. 정소연의 전입 2022.08.11, 확정일자 2022.07.18, 임차권등기 2024.08.22 및 실제 점유·임대차관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 정소연과 경매 신청채권자가 동일한 점 및 자료상 관계인 가능성 경고를 감안해 임대차계약서·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 89,833,333원보다 최근 12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 보고, -4.4% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 추가 유찰도 해결책이 아님. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당이 감소해 인수액이 커집니다. 5회·6회 유찰 시에도 실질 부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2,497만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가입니다. 감정가 104,000,000원이 네 번 유찰돼 24,970,000원까지 내려왔지만, 임차인 정소연의 보증금은 115,000,000원이고 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 90,879,460원은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 2,497만원에 사는 물건이 아니라 권리구조상 약 1.15억원을 부담하는 물건으로 봐야 합니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균은 87,500,000원, 최신 거래는 85,000,000원이고 최근 가격 추세도 -4.4%입니다. 추가 유찰이 발생해도 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라 가격 문제가 쉽게 해소되지 않습니다. 낮은 최저가에 현혹되기보다 대항력·인수액과 최근 시세를 함께 봐야 하는 고위험 인수형 경매입니다.
