대전지방법원 2025타경501973. 대전 대덕구 송촌동 선비마을아파트5단지 509동 1층 102호입니다. 소유자 장수완은 2016.10.25. 소유권을 이전받았고 등기부에는 거래가액 300,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.06.29. 설정된 오케이저축은행 근저당 231,600,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 222,000,000원을 비롯해 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 541,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 378,700,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 132.0㎡의 최근 12개월 거래 평균은 512,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 528,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 +5.9%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 대비 74.0%로 가격 간격이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501973 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 494-1 선비마을아파트5단지 509동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 1층 102호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장수완 · 2016.10.25. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 465,620,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 선비마을5단지 · 1,554세대 · 1999.10.21. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2021.06.29. 을구 13번 오케이저축은행 근저당 231,600,000원입니다. 같은 날 을구 14번 222,000,000원이 추가로 설정됐고, 2021.10.19. 72,000,000원, 2022.03.28. 엘하비스트대부 75,000,000원, 2023년 모베이스썬스타 50,000,000원씩 2건이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
갑구의 국세·지방세 압류와 신용보증기금 가압류 역시 등기 순서상 말소기준 뒤입니다. 배당 계산에서는 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 경고돼 있어 후순위 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.0%
선비마을5단지 동일면적 132.0㎡ 실거래입니다. 전체 7건 평균은 499,714,285원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 512,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 528,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 5.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 132.0㎡ | 9 | 528,000,000원 |
| 2025.10 | 132.0㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.03 | 132.0㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 2025.02 | 132.0㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2024.01 | 132.0㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2023.05 | 132.0㎡ | 16 | 475,000,000원 |
| 2021.06 | 132.0㎡ | 14 | 545,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.0㎡ | 4건 | 512,000,000원 |
현재 최저가 378,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 전체 실거래 평균 499,714,285원과 비교해도 최저가는 75.8% 수준입니다. 최근 추세가 +5.9%인 만큼 ‘과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장’으로 볼 근거도 없습니다. 다만 본건은 1층이고, 제시된 최근 거래들은 6층 이상 사례이므로 층 차이는 반드시 가격 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 오케이저축은행 | 231,600,000원 | 231,600,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 오케이저축은행 | 222,000,000원 | 140,998,200원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 오케이저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 엘하비스트대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 모베이스썬스타주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 18번 근저당 · 모베이스썬스타주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 12,666,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 713,266,673원 중 채권자 예상배당은 372,598,200원, 미배당은 340,668,473원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 후순위 채권자 측의 미배당이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 378,700,000원 | 372,598,200원 | 340,668,473원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 265,089,999원 | 260,578,739원 | 452,687,934원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 185,562,999원 | 182,165,117원 | 531,101,556원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균의 74.0%까지 내려온 상태이므로, 권리보다 실제 점유·1층 가격 보정이 응찰가 결정의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 송촌초등학교 동측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 19층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·전기·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 사방으로 노폭 14~24미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 선비마을5단지는 1,554세대이며 1999.10.21. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일면적 거래는 6층·7층·8층·9층·13층·14층·16층 사례입니다. 본건은 1층이므로 단순 평균가만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당할 경우 선순위 배당으로 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 권리 구조. 말소기준은 2021.06.29. 을구 13번 오케이저축은행 근저당입니다. 그 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 378,700,000원은 최근 12개월 평균 512,000,000원의 74.0%입니다. 최신 거래는 528,000,000원, 최근 추세는 +5.9%입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항, 점유관계, 조세 및 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 1층·점유 확인이 승부처”
이 물건은 등기상 구조가 어렵지 않습니다. 2021.06.29. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저가 378,700,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 512,000,000원의 74.0%이고, 최신 거래는 528,000,000원입니다. 최근 추세도 +5.9%이므로 단순히 시장이 급락해 경매가격이 싸 보이는 사례도 아닙니다. 다만 본건은 1층이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 간격은 충분하지만 실제 점유와 1층 가치 보정 확인 후 응찰입니다.
