대전지방법원 2025타경502380. 대전 유성구 상대동 도안신도시5블록트리풀시티아파트 501동 18층 1802호입니다. 등기상 소유자는 강구남이며, 2014.08.22 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 313,256,000원입니다. 이 물건의 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 중요한 점은 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있다는 것입니다. 반면 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 신고·조사된 임차인 내역이 없는 것과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다. 이 사건은 권리 인수보다는 현장 점유 확인과 가격이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502380 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 상대동 464 도안신도시5블록트리풀시티아파트 501동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 25층 건물 내 18층 1802호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 강구남 · 2014.08.22 소유권이전 · 거래가액 313,256,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 537,056,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 미상 · 내부 직접 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.08.22 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 2018.10.24 국민은행 근저당권, 2021.11.08 상상인플러스저축은행 근저당권, 유성구 압류, 두 건의 가압류 및 2025.04.30 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 근저당권은 2023.12.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 현재 경매도 한국자산관리공사가 채권자로 진행하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 104.4%, 신건 할인 없음
트리풀시티(5단지) 비교 평형은 84.89㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 632,416,666원입니다. 현재 최저가 660,000,000원은 이 최근 평균의 104.4%입니다. 최근 12건의 최고 거래가도 655,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최신 2026.09 거래는 585,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 22 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 21 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 3 | 612,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 8 | 635,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 9 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 23 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 17 | 635,000,000원 |
| 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 632,416,666원 |
최근 거래 범위는 585,000,000원~655,000,000원이고 평균은 632,416,666원입니다. 현재 신건 최저가 660,000,000원은 평균뿐 아니라 최근 12건 최고가도 웃돕니다. 따라서 이 사건은 권리가 깔끔하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 244,800,000원 | 244,800,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 상상인플러스저축은행 | 528,000,000원 | 296,200,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 케이에프에스비이사공육유동화전문 | 5,808,792원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 국민은행 | 28,098,391원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 916,707,183원, 채권자 예상배당은 651,000,000원, 미배당액은 265,707,183원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 상대동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 25층 건물 내 18층 1802호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외, 북측 약 20m 내외, 동측 약 15m 내외 포장도로에 접하며 남측에도 완충녹지를 사이에 두고 약 20m 내외 도로가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,823,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 트리풀시티(5단지)는 1,220세대이며 준공일은 2014.06.27입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 점검. 660,000,000원은 최근 12개월 평균 632,416,666원의 104.4%입니다. 현재 가격을 할인된 경매가로 보기는 어렵습니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.09의 585,000,000원입니다. 같은 단지·비슷한 면적이라도 층과 상태에 따른 편차를 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 신고·조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 내부도 직접 확인하지 못했습니다.
- 말소기준 확인. 2014.08.22 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 존속 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 528,000,000원, 2회 유찰 422,400,000원 시나리오와 최근 실거래를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 265,707,183원이 존재하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 이후 존속 권리들이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유는 현장에서 확인해야 합니다.
더 큰 변수는 가격입니다. 현재 최저가 660,000,000원은 최근 12개월 평균 632,416,666원의 104.4%이고, 최근 12건 최고가 655,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래는 585,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 없다입니다. 가격을 우선한다면 유찰 후 시나리오와 실거래를 다시 비교하는 접근이 더 합리적입니다.
