대전지방법원 2025타경502456. 세종특별자치시 나성동 세종마루투 제1동 624호가 경매에 나왔습니다. 사건상 아파트로 분류되어 있으나 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택이고, 전용면적은 28.127㎡입니다. 현재 소유자는 한해란이며, 2022년 8월 22일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인 김상동은 2022년 10월 20일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 10월 4일입니다. 현재 말소기준권리로 파악되는 2024년 7월 3일 압류보다 앞선 시점에 주택임대차 대항요건을 갖추었으며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권을 명시합니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 전혀 다른 가격 계산이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

등기부에는 과거 우리은행 근저당권이 존재했으나 2022년 8월 23일 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 7월 3일 세종세무서장 압류로 파악됩니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

하지만 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 채무가 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 임차인 김상동은 압류 이전인 2022년 10월 20일 전입·점유했고, 2022년 10월 4일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 10월 21일 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 실질취득가격을 결정

실제 임차인 1명. 보증기관 대위변제·승계 신고에 따른 중복 보증금은 없으며, 배당요구가 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득금액을 봐야 한다

세종마루투 동일 면적대(전용 28.13㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 거래기간은 2025년 11월부터 2026년 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가격은 103,000,000원입니다.

최근 거래가격은 90,000,000원~110,000,000원이고, 2026년 9월의 최신 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 101,500,000원은 최근 12개월 평균의 98.5%로 겉보기에는 평균보다 조금 낮습니다. 그러나 이것은 임차보증금 인수분을 제외한 비교입니다.

실질취득금액 132,221,000원은 최근 12개월 평균보다 29,221,000원 높고, 최신 실거래 100,000,000원보다 32,221,000원 높습니다. 최근 표본의 최고 거래가격인 110,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)

집행비용 2,221,000원을 우선 공제하고 임차인에게 99,279,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 두 채권액을 독립적으로 더하지 않습니다. 당해세·우선순위 조세채권·최우선변제 등에 따른 실제 배당 변경 가능성이 있으며, 본 계산은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조

유찰이 이어질 때 낙찰가만 비교하면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 임차인의 미배당 보증금을 합산하면 상황이 달라집니다.

낙찰가가 101,500,000원에서 49,735,000원으로 내려가는 시나리오에서도 실질취득금액은 약 132,221,000원에서 131,295,230원으로 소폭만 변화합니다. 매각가격은 크게 하락하지만 그만큼 인수할 보증금이 늘어나기 때문입니다.

모든 시나리오의 실질취득금액이 최근 실거래 평균 103,000,000원을 상당히 웃돕니다. 그러므로 일반적인 무인수 경매에서 통용되는 유찰 후 저가매수 전략을 그대로 적용하기 어렵습니다. 실제 배당에서는 집행비용과 우선채권의 변동으로 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 세종대성고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트 및 업무시설이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통이며, 서측 약 40m 및 동측 약 15m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 9층 건물의 6층 도시형생활주택입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전용 28.13㎡ 소형 도시형생활주택으로, 동일 면적 최근 거래는 90,000,000원~110,000,000원에 분포합니다. 매매 수요와 가격 경쟁력을 일반 가족형 아파트와 구분해 평가할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 여러 차례 방문했으나 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따른 추가 수리비용 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액 제한 등 관련 의무의 현황과 경매 취득 후 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정 검토. 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 130,000,000원과 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 대조하세요. 임차권등기의 매각 소멸 여부만 보고 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준 입찰가 설정. 현재 최저가 101,500,000원이 아니라 예상 인수액 30,721,000원을 더한 132,221,000원을 기준으로 실거래 가격과 비교해야 합니다.
• 배당액 재확인. 현재 추정은 집행비용과 임차인 배당을 중심으로 작성되었습니다. 세종세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권내용, 조세 우선순위 및 배당 순서를 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 김상동이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 동일 보증금 반환채권에 관한 청구인지, 배당요구와 채권신고에 중복이 없는지 확인하세요.
• 대항력 유지 및 점유. 전입·점유 이력과 임차권등기 경위를 확인하고, 실제 거주자와 명도 가능 시점을 점검하세요. 임차권등기가 있는 경우 현 점유 상태만으로 대항력이 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 효력과 경매 취득 후 적용되는 행정상 의무를 확인하세요.
• 관리비 및 내부 상태. 미납 공용관리비와 내부 수선 필요성을 점검하세요. 감정 당시 내부 직접 확인이 이루어지지 않았습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 문건을 최신 상태로 확인하고, 인수액을 다시 산정하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸도, 취득가는 비쌀 수 있다”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이전되는 전형적인 인수형 경매입니다. 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 101,500,000원으로 내려왔지만, 예상 인수액 30,721,000원을 더하면 실질취득은 132,221,000원에 이릅니다.

같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 103,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 실질취득가격은 두 기준 모두를 크게 웃돕니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가하므로 실질취득금액은 크게 낮아지지 않습니다.

여기에 단지 평균 유찰 3.6회, 소형 도시형생활주택의 환금성, 민간임대주택등기 및 조세채권 확인 문제가 겹쳐 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었느냐가 아니라 임차인 보증금을 포함한 실제 취득 부담이 시장가격에 부합하느냐입니다. 현재 결론은 권리 인수 위험 높음 · 실질취득가 시세 초과 · 입찰 보류입니다.