대전지방법원 2025타경502456. 세종 나성동 세종마루투 1동 6층 624호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류돼 있지만 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 한해란은 2022년 7월 1일 매매를 원인으로 2022년 8월 22일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 10월 13일 민간임대주택등기가 기재됐고, 임차인 김상동은 2022년 10월 4일 계약·확정일자를 갖추고 2022년 10월 20일 전입과 점유를 시작했습니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 제공된 말소기준은 2024년 7월 3일 세종세무서장의 압류인데, 김상동의 전입일은 2022년 10월 20일로 그보다 앞섭니다. 따라서 김상동은 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 신건 가격에서는 예상배당상 전액 변제가 가능하지만, 유찰되면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투주건축물 제1동 제6층 제624호 · 한누리대로 316 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 · 전용 28.127㎡ · 지하4층/지상9층 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.08.22. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차인 | 김상동 · 보증금 130,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유권에 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권 60,000,000원은 2022년 8월 23일 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 7월 3일 세종세무서장 압류가 말소기준으로 잡히고, 2025년 5월 15일 김상동의 강제경매개시결정, 2025년 5월 22일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상동 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.10.20 / 2022.10.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김상동은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 배당요구도 2024년 10월 21일 이루어져 확정일자와 함께 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다.
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 0원 | 예상배당상 임차보증금 130,000,000원 전액 변제 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 16,424,000원 | 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 39,270,400원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액은 더 커짐 |
이 유형에서 가장 위험한 착시는 최저가만 보는 것입니다. 1회 유찰 시 최저가는 116,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수액이 16,424,000원 발생하고, 2회 유찰 시에는 최저가 92,800,000원에 인수액 39,270,400원이 붙습니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원 수준이 실질취득비용을 떠받치는 구조라, 단순히 80%·64%로 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최신 거래 90,000,000원, 최근 평균 104,636,363원
세종마루투 전용 28.13㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 105,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 104,636,363원, 최신 2026년 8월 거래는 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.13㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 28.13㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 28.13㎡ | 7 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 28.13㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 28.13㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 28.13㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 28.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 28.13㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 28.13㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 28.13㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 104,636,363원 |
현재 최저매각가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.6%입니다. 최신 거래 90,000,000원은 물론 전체 실거래 최고가 115,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -9.0%로 하락하고 있어, 전체 평균 105,500,000원을 근거로도 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격은 최근 시장보다 명확히 높은 구간입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김상동 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김상동 | 130,000,000원 | 12,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 145,000,000원 가정에서는 임차보증금 130,000,000원이 예상배당상 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 김상동으로 동일하므로 실제 배당관계는 관련 채권의 동일성·원인을 원본에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 아파트로 분류되며 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 28.127㎡이고 세종마루투는 162세대, 2018년 3월 27일 준공입니다.
- 입지. 세종대성고등학교 남동측 인근이며 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 동측에 각각 약 40미터, 15미터 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 승강기·난방·지하주차장·옥내소화전 등 기본 설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 동일 면적 거래는 확인되지만 최신 거래가 90,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -9.0%입니다. 이 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 3.6회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 확인. 전입 2022.10.20이 말소기준 2024.07.03보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수합니다.
- 신건 인수 0원과 권리소멸을 혼동하지 말 것. 현재 예상배당에서만 인수 0원이며, 1회 유찰 시 16,424,000원, 2회 유찰 시 39,270,400원의 인수액이 계산돼 있습니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 인수를 함께 판단해야 합니다.
- 가격 상단 주의. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.6%입니다. 최신 거래는 90,000,000원이고 최근 추세도 -9.0%입니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김상동으로 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급·경매채권의 원인을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.13 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 위험하다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 현재 예상배당에서는 임차인 김상동의 보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 김상동의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로 본질은 대항력 임차권이 있는 물건입니다. 유찰로 배당재원이 줄면 인수액이 16,424,000원, 39,270,400원으로 커집니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 104,636,363원의 138.6%이고, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 흐름도 -9.0% 하락입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 0원이어도 가격상 매력이 부족하고, 유찰 후에는 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 승계까지 합친 실질취득 관점으로 다시 판단해야 합니다. 현재는 가격 보류, 유찰 후에도 인수액 포함 재검산이 필수인 사건입니다.
