대구지방법원 2025타경479. 구미시 구평동 부영아파트 101동 12층 1208호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 등기상 현재 소유자는 권성범·권은정이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2017년 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 59,400,000원입니다. 이후 2020년 하나은행 근저당권 38,500,000원, 경매개시결정, 신한카드·하나카드·하나은행 가압류 및 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수 위험보다 응찰가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 74,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 65,750,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 112.5%이므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 430 부영아파트 101동 12층1208호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.8895㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 권성범 2분의 1 · 권은정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 35,202,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름의 기준점은 2017.07.28. 을구 4번 하나은행 근저당권 59,400,000원입니다. 그 뒤 2020.08.27. 설정된 하나은행 근저당권 38,500,000원과 2025.11.14. 임의경매개시결정, 2026년의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2001년 한국주택은행 근저당권과 2016년 우리은행 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 신건 74,000,000원은 최근 시세 이상
부영1 동일면적 45.89㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 65,750,000원, 최신 거래는 2026.09 59,500,000원입니다. 현재 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 45.89㎡ | 11 | 59,500,000원 |
| 2026.07 | 45.89㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 1 | 81,500,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 45.89㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 45.89㎡ | 12 | 71,000,000원 |
| 2026.04 | 45.89㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 45.89㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 45.89㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 평균 | 45.89㎡ | 12건 | 65,750,000원 |
표본 범위는 45,000,000원~81,500,000원으로 편차가 큽니다. 다만 현재 최저매각가 74,000,000원은 최근 평균 65,750,000원을 웃돌고, 최신 2026.09 거래 59,500,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 표본 중 일부 고가 거래만 보고 현재 가격에 메리트가 있다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 59,400,000원 | 59,400,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 38,500,000원 | 12,868,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,027,125원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,063,458원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 56,306,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 164,296,619원 중 예상 배당액은 72,268,000원, 미배당액은 92,028,619원입니다. 미배당 채권이 발생하지만 모두 매수인 승계가 아니라 배당 부족으로 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평동 천생초교 동측 인근. 아파트와 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 12층. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복2차선 도로를 주진입로로 이용하고 남측 왕복6차선, 북측 왕복4차선, 서측 폭 약 10미터 보행통행로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 하천구역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 아파트부지이며 공시지가는 772,700원/㎡입니다.
- 환금성. 부영1은 708세대, 2001-05-12 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 45,000,000원~81,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 평균 65,750,000원의 112.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 보지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.09 동일면적 거래는 59,500,000원입니다. 응찰 전 최근 거래 변동과 해당 호수 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 채권자 미배당액 92,028,619원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임차관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 명도 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2017.07.28. 하나은행 근저당권과 이후 가압류·압류의 현 상태를 매각 전 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2017.07.28. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않았고 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 신건 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 65,750,000원의 112.5%입니다. 최신 거래 59,500,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 현재 가격을 싸다고 볼 수도 없는 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로입니다.
