대구지방법원 2025타경11385. 구미시 형곡동 소재 통칭 ‘무지개2차아파트’ 5층 503호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층입니다. 현재 소유자는 이대형으로, 2013.12.20 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 75,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.01.08 설정된 형곡새마을금고 근저당권 36,000,000원입니다.
권리관계에는 눈에 띄는 선순위 인수권리가 없습니다. 2014년에 설정됐던 김주태의 전세권과 전세권을 담보로 한 형곡새마을금고 근저당권은 2020.01.08 모두 말소됐고, 같은 날 현재의 근저당권이 새로 설정됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11385 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 308-1 5층 503호 · 경상북도 구미시 형곡서로1길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 통칭 무지개2차아파트 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이대형 · 2013.12.20 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 29,218,970원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.08 형곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 과거 전세권은 이미 말소
이 사건에서 구분해야 할 것은 과거의 전세권과 현재 경매의 말소기준권리입니다. 김주태 명의의 전세권은 최초 전세금 95,000,000원으로 설정됐다가 2018.01.10 전세금 75,000,000원으로 변경됐지만, 2020.01.08 해지로 말소됐습니다. 그 전세권에 설정된 형곡새마을금고 근저당권 65,000,000원도 같은 날 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
무지개2의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 41,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.06 35,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 35,000,000원입니다. 현재 최저가 47,000,000원은 이 최근 시세의 134.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 77.69㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2023.02 | 77.69㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 41,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 35,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가가 시세의 113.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 기준으로는 134.3%입니다. 게다가 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 거래 추세가 -27.1%로 집계됩니다. 따라서 과거의 48,000,000원 거래나 전체 평균 41,500,000원만 보고 현재 가격에 점수를 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,754,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 36,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 9,754,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시에도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 1회 유찰 시 매각가 37,600,000원에서는 형곡새마을금고 36,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 523,200원입니다. 2회 유찰 시 매각가 30,080,000원에서는 채권자 예상배당이 29,138,560원, 미배당은 6,861,440원이지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 형곡중학교 동측 인근으로 소규모 아파트·다세대주택·학교 등이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장, 형곡로·형곡서로가 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 무지개2는 19세대이고 준공일은 1991.07.30입니다. 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 531,800원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 41,500,000원보다 최신 거래 35,000,000원과 최근 12개월 평균 35,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -27.1%이므로 현재 감정가가 과거 가격대와 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 회차별 가격. 현재 47,000,000원, 1회 유찰 시 37,600,000원, 2회 유찰 시 30,080,000원입니다. 최근 거래 35,000,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 과거 전세권 혼동 금지. 김주태 전세권 및 관련 근저당권은 2020.01.08 이미 말소된 권리입니다.
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 전세권은 이미 말소됐고, 현재 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 35,000,000원인데 신건 최저가는 47,000,000원, 최근 시세의 134.3%입니다. 거래 추세도 -27.1%입니다. 따라서 권리는 단순하지만 현재 회차 가격에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
