대구지방법원 2025타경11390. 경상북도 구미시 형곡동 336-6에 있는 동산그린빌라 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가가 34,300,000원으로 내려왔습니다. 이 건물은 총 15세대 규모로, 1995.04.19 준공된 아파트입니다.
등기상 핵심은 2017.11.22 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며 이번 임의경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 이창규가 전입자로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·실제 이용관계는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 336-6 5층 502호 도로명주소: 경상북도 구미시 형곡동로6길 16-9 |
| 건물명 | 동산그린빌라 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 전용 70.77㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 건물 규모 | 총 15세대 · 1995.04.19 준공 |
| 소유자 | 이대형 · 2012.12.18 소유권이전 등기(거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 | 49,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 형곡새마을금고 / 29,305,170원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.22 형곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 45,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소, 전입자 확인은 필수
등기상 과거 한국주택은행·구미상호신용금고 관련 근저당권과 김해숙 명의 전세권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 말소기준은 형곡새마을금고의 2017.11.22 근저당권으로, 그 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 전입자 1명, 보증금 미상
| 성명 / 사용관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창규 본건으로 전입 · 사용관계 미상 |
2020.01.03 | 미상 | 후순위 전입 말소기준 이후 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에는 이창규 1명의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2020.01.03으로 말소기준권리인 2017.11.22보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 조사상으로도 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
다만 보증금·확정일자·임대차관계·실제 점유 상태는 미상입니다. 전입 사실만으로 임차계약의 존재나 보증금 규모를 단정할 수 없습니다. 실제 임차계약 여부를 확인해야 하며, 후순위 전입이라는 사실이 명도 절차까지 자동으로 해결한다는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 67.3% 가격이지만 하락 추세
동산그린빌라의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 54,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 보다 최신인 2026.07 거래가 51,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균도 동일한 51,000,000원으로, 해당 기간 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.48㎡ | 1층 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 75.48㎡ | 1층 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 54,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 51,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 거래가격의 67.3%이며, 전체 평균 대비로는 63.5%입니다. 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래가 과거 거래보다 10.5% 낮아진 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다.
또한 본건의 전용면적은 70.77㎡이고 확인된 거래는 75.48㎡, 1층입니다. 같은 건물의 참고 거래이지만 면적과 층이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 실거래 51,000,000원을 본건의 확정 시세로 보거나, 최저가와의 차이를 곧바로 실현 가능한 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 45,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 12,217,400원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 배당 부족액을 계산했으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 배당순위는 변동될 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 12,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 22,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 29,395,526원 | 0원 |
현재 회차에서는 추정 채권자 배당액 33,282,600원이 신청채권액 29,305,170원을 충족합니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 예상 배당액이 신청채권액보다 적어집니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 낙찰자가 미배당액을 인수한다는 의미는 아닙니다.
또한 회차별 예상가격은 유찰이 실제 발생했을 때의 시나리오입니다. 향후 해당 가격으로 반드시 매각기일이 진행된다는 뜻은 아니므로 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 구미시 형곡동 소재 형곡고등학교 북측 인근입니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 간선도로와 버스승강장이 인근에 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브콘크리트지붕 5층 건물의 최상층 502호입니다. 외벽 페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시이중창호 등의 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접하며, 토지는 북서측으로 완만하게 낮아지는 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 539,500원/㎡입니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 15세대, 1995.04.19 준공 건물입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래가 하락하여 향후 매도 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 이창규의 실제 점유 여부, 소유자와의 관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력이 없는 후순위 전입자라도 실제 점유하고 있다면 인도명령·명도 절차 및 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.
- 비교 거래의 한계. 본건 전용 70.77㎡와 비교 거래 전용 75.48㎡의 차이, 본건 5층과 거래사례 1층의 차이를 반영해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 10.5% 하락했습니다. 전체 평균 54,000,000원만을 기준으로 낙찰가격을 정하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 최상층 502호의 누수, 옥상 방수, 창호, 난방, 배관, 내부 수선 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 및 기타 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 특성. 건물 관리 상태와 거래 유동성을 확인하고, 매도에 시간이 걸릴 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.10.21 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만 검증이 필요한 경매”
이 물건의 강점은 명확한 말소기준권리와 낮아진 최저매각가입니다. 형곡새마을금고 근저당권을 기준으로 매각 후 소멸하는 권리관계가 비교적 단순하고, 추정 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 거래가 51,000,000원의 67.3% 수준으로 가격상 여유가 있습니다.
그러나 최근 시세 하락률 -10.5%, 단 15세대 규모의 낮은 거래 유동성, 본건과 면적·층이 다른 실거래 표본, 그리고 전입자 이창규의 확인되지 않은 임대차·점유관계가 주요 위험입니다.
결론은 권리 구조는 양호하지만 가격 검증과 점유 확인이 필요한 C등급 물건입니다. 신건 대비 할인된 최저가만으로 입찰을 결정하기보다는, 실제 임차관계와 명도 가능성, 건물 상태 및 최근 시세 하락을 검토해 보수적인 응찰가격을 정하는 접근이 적절합니다.
