대구지방법원 2025타경11390. 구미시 형곡동 동산그린빌라 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 이대형이며 2012.12.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 49,000,000원으로 등기됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.11.22 설정된 형곡새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 45,500,000원입니다. 이후 2025.09.08 같은 형곡새마을금고의 임의경매가 개시됐고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자 이창규의 전입일은 2020.01.03으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 현재 확인된 자료상 선순위 임차인이 아니며 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 336-6 5층502호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로6길 16-9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 70.77㎡ · 철근콘크리트조 슬래브콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호 |
| 단지 | 동산그린빌라 · 15세대 · 1995-04-19 준공 |
| 소유자 | 이대형 · 2012-12-18 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 29,305,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 점유자, 인수액 0원
과거 한국주택은행 근저당과 구미상호신용금고 근저당은 이미 말소됐고, 2010.11.22 김해숙 명의 전세권 40,000,000원도 2013.01.24 해지로 말소됐습니다. 현재 효력을 기준으로 보면 2017.11.22 형곡새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이 권리보다 뒤인 2025.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유 내용 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이창규 | 본건으로 전입 · 사용관계 미상 | 2020.01.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 96.1% 할인보다 -10.5% 하락 추세를 먼저 봐야 한다
동산그린빌라의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 2025.07 거래는 57,000,000원, 최신 2026.07 거래는 51,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 51,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -10.5%로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.48㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 75.48㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 51,000,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%입니다. 즉 최근 시세보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 특히 전체 평균 54,000,000원만 보면 할인폭이 더 커 보일 수 있으나, 그 평균에는 2025.07의 57,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균 51,000,000원, 그리고 -10.5% 하락 추세를 우선해 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,218,000원 |
현재 회차 49,000,000원에서는 형곡새마을금고 채권최고액 45,500,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 소유자 잔여는 2,218,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
유찰 시 배당 부족은 커지지만 매수인 인수액은 그대로 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 39,200,000원, 형곡새마을금고 예상배당 38,094,400원, 미배당 7,405,600원이며, 2회 유찰 시 매각가 31,360,000원, 예상배당 30,395,520원, 미배당 15,104,480원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡고등학교 북측 인근이며, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 형성된 지역입니다. 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m, 북측 폭 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동산그린빌라는 15세대, 1995-04-19 준공입니다. 실거래 표본은 2건으로 많지 않고 최근 가격 추세가 -10.5%여서, 거래량과 가격 회복력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이창규의 전입은 2020.01.03으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 51,000,000원이고 현재 최저가는 그 96.1%입니다. 최근 추세 -10.5%를 반영해 응찰가를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 39,200,000원, 2회 유찰 가격 31,360,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 신건과 유찰 후의 가격 안전마진을 비교하세요.
- 명도. 현재 점유자가 확인되므로 대항력 인수와 별개로 인도·명도 절차 및 협의 가능성을 점검하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 말소기준은 2017.11.22 형곡새마을금고 근저당이고, 확인된 점유자 이창규의 전입은 2020.01.03입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 큰 함정이 보이지 않습니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 49,000,000원이고, 최신 거래·최근 12개월 평균 51,000,000원의 96.1%입니다. 표면상 시세 아래이지만 최근 가격 추세가 -10.5%인 데다 15세대 소규모 단지이고 실거래 표본도 2건입니다. 따라서 이 사건은 권리 안정성은 긍정적이지만, 신건에서의 가격 메리트는 제한적인 물건으로 보는 것이 타당합니다.
