대구지방법원 2025타경11416. 경상북도 구미시 봉곡동 543-14, 도로명 봉곡로4길 12-5의 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 소재영이고, 매각은 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 감정가 814,371,040원에 비해 현재 최저매각가는 279,329,000원으로 크게 내려왔지만, 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

가격보다 먼저 볼 것은 임차관계입니다. 분석상 말소기준은 2025.09.11. 임의경매개시결정이고, 정예지·정남희·권근우·장우석 등 여러 점유자의 전입일이 그보다 빠릅니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많으므로, 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 보증금 규모를 확인하기 전까지 인수위험을 열어둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심

등기상 과거 전세권과 주택임차권 가운데 상당수는 이미 말소됐습니다. 그러나 2023.05.03. 한국토지주택공사 주택임차권 79,000,000원은 분석상 말소기준권리보다 앞선 권리로 분류돼 있고, 모원빈 보증금에 대한 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 한국토지주택공사 79,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 — ‘0원 인수’보다 미상 보증금 확인이 먼저

③ 가격 판단 — 감정가의 34%라도 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 279,329,000원으로 감정가 814,371,040원의 약 34.3%입니다. 1회 유찰 시 223,463,200원, 2회 유찰 시 178,770,560원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

더 중요한 것은 미상 임차보증금입니다. 만약 대항력 있는 임차보증금 중 미배당액이 발생한다면, 매수인의 실제 부담은 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 인수금액입니다. 현재는 그 금액을 산정할 수 없으므로 279,329,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,329,000원 가정)

한국토지주택공사 79,000,000원은 모원빈 보증금 대위·승계분으로 한 번만 반영합니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구금액 263,969,690원은 위 배당선에서 배당액이 잡히지 않고 있으며, 보증금 미상 점유자도 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 인수액은 반드시 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.

⑤ 등기 흐름에서 확인할 지점

• 2020.11.25. 아양새마을금고 채권최고액 348,000,000원의 근저당권 설정 기록이 있습니다.
• 2021.05.14. 근저당 채무자가 소재영으로 계약인수됐습니다.
• 2025.10.31. 해당 근저당권 관련 확정채권양도로 주식회사한별자산관리대부금융이 기록되고, 엠지캐피탈주식회사 348,000,000원·동미나 48,000,000원·임다미 27,300,000원의 질권설정 기록이 이어집니다.
• 2026.06.12. 최나영 48,000,000원의 근저당권부채권 질권설정 기록이 추가됩니다.
• 2025.02.11. 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정은 2026.07.24. 취하돼 2026.07.28. 말소됐습니다.

⑥ 토지·환금성 메모

• 용도. 연립/다세대 물건이며 일괄매각입니다.
• 토지. 지목 대, 면적 318.5㎡, 제2종일반주거지역입니다.
• 형상·접면. 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다.
• 공시지가. 524,600원/㎡입니다.
• 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 낙찰가를 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 각 호 보증금 확인. 모원빈·정예지·정남희·권근우·AN HONGMEI·장우석 등 선전입 점유자의 실제 보증금을 먼저 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 판단하세요.
• 대위·승계 중복 금지. 한국토지주택공사 79,000,000원은 모원빈 보증금 승계분이므로 두 보증금을 합산하지 않습니다.
• 배당요구 확인. 전경호와 한국토지주택공사는 우선변제 관련 기록이 있으나, 다른 점유자들은 배당요구 여부와 보증금이 불명확합니다.
• 실질취득액 재산정. 확인된 미배당 인수금이 발생하면 낙찰가에 더해 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
• 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 279,329,000원이 싸다는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
• 등기 원본 대조. 근저당권 이전·질권설정과 현재 권리상태를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 임차인

이 물건의 숫자만 보면 감정가 814,371,040원에서 최저가 279,329,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 현재 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 알 수 없고, 무엇보다 실제 임차인 11명 가운데 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 79,000,000원은 모원빈 보증금의 대위·승계라 중복 합산하지 않아야 하며, 전경호 5,000,000원은 우선변제 관련 기록이 확인됩니다.

계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 숫자만으로 권리위험이 끝난 것은 아닙니다. 선전입·보증금 미상 점유자의 미배당 인수 가능성을 먼저 확정해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라, 각 호별 임차보증금이 얼마이고 실제로 얼마가 배당·인수되는가입니다.