대구지방법원 2025타경11432. 경북 구미시 형곡동 144-3번지, 구미차병원 서측 인근에 있는 6층 근린생활시설 빌딩의 5층 1호 구분상가입니다. 제시목록상 용도는 의원이지만, 집합건축물대장과 현황상 학원으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 권미경이며, 2000년 지분을 취득하고 2003년 나머지 지분을 이전받아 단독소유자가 된 구조입니다.
금융권 근저당이 여러 차례 설정됐고, 세금 압류와 가압류 및 과거 강제경매 이력도 존재합니다. 다만 현재 매수인이 이 채무들을 모두 떠안는 구조는 아닙니다. 등기부상의 채권 미배당과 낙찰자의 인수채무는 구분해야 합니다. 이번 사건에서 핵심적으로 확인할 것은 실제 점유관계·세금 및 관리비·상가의 거래가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 144-3 5층 1호 도로명주소: 경상북도 구미시 신시로 75-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 구분상가 · 6층 건물 중 5층 · 제시목록상 의원, 건축물대장 및 현황상 학원 |
| 호수 표시 | 등기사항전부증명서: 5층 1호 / 집합건축물대장: 501호 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 1990.12.03 |
| 소유자 | 권미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구미칠곡축산업협동조합 / 262,454,948원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.30 을구 11번 근저당권 · 구미칠곡축산업협동조합 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 점유 조사 | 이승오 · 5층 501호 일부 12.0000㎡ · 월차임 30,000원 · 보증금 미상 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 채권들
핵심은 2014.10.30 설정된 구미칠곡축산업협동조합의 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 본건 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 같은 조합의 추가 근저당권 54,000,000원·24,000,000원, 형곡새마을금고의 근저당권 56,550,000원 및 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
구미시 압류와 국세 압류도 등기상 존재하지만, 일반적인 후순위 압류의 말소와 당해세 등 조세채권의 실제 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 추정 배당표에는 당해세 우선배당이 반영되지 않았으므로, 배당액과 후순위 회수액은 달라질 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상
| 점유자 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승오 5층 501호 (12.0000㎡) |
2025.07.01 | 보증금 미상 30,000원/월 |
후순위 전입 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
명시 승계 없음 인수액 0원 추정 |
조사된 실제 점유자 1명은 이승오입니다. 전입신고일은 2025.07.01로 말소기준인 2014.10.30보다 늦습니다. 조사된 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 월차임은 30,000원으로 조사됐습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 학원 이용 근린상가입니다. 주민등록 전입일만으로 영업용 점유자의 상가건물임대차보호법상 대항요건을 완전히 판정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 사업자등록 신청일, 점유 개시일과 사업장 사용 형태를 확인해야 합니다. 다른 선순위 권원이 확인되면 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
우선변제: 보증금 및 확정일자가 미상으로 확정할 수 없습니다.
매수인 승계: 명세서상 인수권리 없음, 예상 인수액 0원입니다. 다만 미확인 계약관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
과거 등기에는 삼화전기주식회사와 엘지산전주식회사의 전세권이 있었지만, 모두 2000년 경매에 따른 낙찰 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 점유자와 구분해야 하며, 해당 과거 전세금은 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 394,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 275,800,000원입니다. 감정가보다 118,200,000원 낮고, 감정가 대비 70% 수준입니다. 그러나 이는 감정평가액에 대한 할인율이지, 최근 실제 상가 거래가격에 대한 할인율이 아닙니다.
| 감정가 | 394,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 275,800,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 70% |
| 감정가 대비 하락액 | 118,200,000원 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 193,060,000원 (감정가 49%) |
| 3회 유찰 시 최저가 | 135,142,000원 (감정가 34.3%) |
| 권리 인수액 | 0원 추정 (점유 및 계약관계 확인 전제) |
| 실질취득 기준 | 현재 최저가 낙찰을 가정하면 275,800,000원 + 취득 부대비용 및 확인되는 별도 부담 |
④ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,661,200원 |
| 1. 을구 11번 · 구미칠곡축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 12번 · 구미칠곡축산업협동조합 | 54,000,000원 | 11,138,800원 |
| 3. 을구 13번 · 형곡새마을금고 | 56,550,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 · 구미칠곡축산업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 36번 · 소상공인시장진흥공단 | 33,456,742원 | 0원 |
| 6. 갑구 37번 · 신용보증기금 | 9,785,216원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 437,791,958원 | 271,138,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,661,200원을 제외한 채권자 배당액은 271,138,800원입니다. 추정 채권총액 437,791,958원 중 166,653,158원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
이 배당표는 채권최고액과 알려진 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 특히 신청채권자 청구금액 262,454,948원과 각 근저당권 채권최고액은 동일한 개념이 아닙니다. 표상의 배당액이 실제 확정채권 배당액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 166,653,158원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 (49%) | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 248,234,798원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 305,341,946원 | 0원 추정 |
채권자들이 회수하지 못하는 금액은 2회 유찰 시 248,234,798원, 3회 유찰 시 305,341,946원으로 늘어납니다. 그러나 말소되는 근저당권과 가압류에 기초한 미배당금은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.
현재 파악된 명시 인수권리가 없다는 전제에서, 회차별 실질취득의 기준금액은 각 낙찰가격입니다. 다만 취득세 등 부대비용, 점유자 명도비용, 관리비 관련 부담과 미확인 계약상 책임은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 위치. 구미차병원 서측 인근입니다. 주변은 광대로변 상가와 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 편리하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 광역교통과 간선도로 접근성을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로조건. 건물 부지는 동측으로 폭 약 50m 이상의 왕복 10차선 광대로에 접합니다. 해당 토지는 광대로 한 면에 접한 상업용건부지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지면적은 695.5㎡이고 공시지가는 2,452,000원/㎡로 제시됐습니다. 해당 토지면적은 본 구분상가의 전유면적이 아닙니다.
- 건물. 1990.12.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 소방시설 및 승강기시설이 설치되어 있습니다.
- 실제 이용. 제시목록상 의원이지만 건축물대장과 현황상 학원입니다. 현재의 영업상태, 시설 인수 여부, 용도 적합성과 향후 임대 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 환금성. 병원 인근의 광대로변 입지는 긍정적 요소지만, 대상은 5층 구분상가입니다. 도로변 건물이라는 장점이 곧 개별 호실의 높은 가시성·임대수요를 보장하지는 않습니다. 공실 및 재매각 위험에 대한 별도 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 이승오의 법적 지위. 임대차계약서, 임차보증금, 월차임, 실제 점유 범위 및 점유 개시 시점을 확인해야 합니다. 12.0000㎡ 점유 부분과 5층 매각대상 전체의 관계도 확인 대상입니다.
- 사업자등록과 상가임대차. 제시된 전입신고일과 별개로 사업자등록 신청일, 인도 시점, 확정일자 등을 조사해 대항력 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 표시. 등기부상 '5층 1호'와 건축물대장상 '501호'가 실제 동일 구분소유 목적물인지 건축물대장, 도면 및 현장을 대조해야 합니다.
- 실거래가격 비교. 구미 형곡동 근린상가 중 층수·용도·면적·접근성이 유사한 거래사례를 확보해야 합니다. 아파트 시세나 건물 전체 토지가격과 직접 비교하지 마세요.
- 임대수익 검증. 학원 용도의 실제 임대차 현황, 정상 임대료, 공실 가능 기간, 관리비와 시설보수비를 반영해 수익성을 검증해야 합니다.
- 조세채권 확인. 구미시와 국가의 압류 이력이 있습니다. 조세채권의 실제 잔액, 당해세 여부, 배당요구 및 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류 말소와 세금 배당은 별개입니다.
- 관리비 체납. 동우빌딩 운영위원회의 과거 가압류·강제경매 이력이 존재합니다. 현재 공용부분 관리비 체납액과 관리주체의 청구 내역을 확인해야 합니다. 과거 등기상의 청구액을 현재 미납액으로 단정해서는 안 됩니다.
- 명도·운영비. 점유자가 확인된 물건이므로 명도 협의 가능성과 소요 비용을 고려하고, 상가 공용시설 및 개별 시설의 수선 부담도 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 인수보다 가격·점유·환금성이 문제
현재 사건의 등기상 권리관계는 분석 가능하지만, 투자 판단의 중요한 부분이 아직 검증되지 않았습니다. 권리 인수액 0원 추정은 긍정적이나, 보증금 미상 점유자가 존재하는 구분상가라는 점에서 무조건 안전한 물건으로 분류하기 어렵습니다.
따라서 최저매각가 275,800,000원에 응찰하려면 유사 상가 실거래가격, 실제 임대료 및 점유 권원부터 확인해야 합니다. 이러한 확인 없이 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격에 가점을 주기는 어렵습니다.
맺으며 — “30% 할인보다 중요한 것은 실질 가치”
이 물건은 감정가 394,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 275,800,000원으로 낮아진 구미 형곡동 5층 근린상가입니다. 등기상 근저당권과 후순위 채권은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 명시된 인수권리는 없습니다.
그러나 점유자의 보증금·권리관계가 완전히 확인되지 않았고, 상가의 실제 거래시세나 임대수익을 검증할 근거가 부족합니다. 국세·지방세 압류 이력과 건물 관리 관련 과거 분쟁도 입찰 전 살펴봐야 합니다.
결론은 권리구조는 대체로 정리 가능하나, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 C등급의 신중 검토 물건입니다. 감정가의 70%라는 숫자를 수익률처럼 받아들이기보다, 실제 임대가치와 점유 해소 가능성을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
