대구지방법원 2025타경11432. 구미시 형곡동 144-3, 도로명 신시로 75-1의 6층 근린생활시설 빌딩 내 5층 1호입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 권미경 단독소유이고, 감정요항상 제시목록 용도는 의원이나 집합건축물대장과 현황은 학원으로 이용 중입니다. 등기상 호칭은 5층 1호, 건축물대장상 호명칭은 501호입니다.
권리분석의 중심은 2014.10.30. 구미칠곡축산업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 같은 조합의 근저당 54,000,000원·24,000,000원, 형곡새마을금고 근저당 56,550,000원, 압류와 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 후순위 채무를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11432 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 144-3 5층 1호 · 도로명 경상북도 구미시 신시로 75-1 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 6층 근린생활시설 빌딩 내 5층 1호 단위상가 · 제시목록상 의원, 집합건축물대장 및 현황은 학원 |
| 호칭 | 등기사항전부증명서상 5층 1호 · 집합건축물대장상 501호 |
| 소유자 | 권미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 262,454,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 대구지방법원 구미등기소 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2014.10.30. 설정된 구미칠곡축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 근저당권과 압류·가압류는 모두 말소기준권리 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 2023.06.05. 동우빌딩 입주자 운영위원회의 강제경매개시결정은 2024.04.03. 기각되어 2024.04.18. 말소됐고, 이번 사건은 2025.09.17. 구미칠곡축산업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 점유·임차 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승오 | 5층501호(12.0000㎡) | 2025.07.01 | 미상 | 30,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이승오의 전입일은 2025.07.01.로 말소기준권리인 2014.10.30.보다 훨씬 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력에 기초한 보증금 승계 위험으로 보기는 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유자는 1명입니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 후순위 미배당 발생
매각가를 현재 최저가와 같은 394,000,000원으로 가정하면 집행비용 6,316,000원을 먼저 차감한 뒤 2014년 말소기준 근저당부터 순차 배당됩니다. 채권총액은 437,791,958원으로 매각대금보다 크기 때문에, 신건에서도 50,107,958원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 을구 11 근저당 · 구미칠곡축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 12 근저당 · 구미칠곡축산업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 을구 13 근저당 · 형곡새마을금고 | 56,550,000원 | 56,550,000원 |
| 4. 을구 14 근저당 · 구미칠곡축산업협동조합 | 24,000,000원 | 17,134,000원 |
| 5. 갑구 36 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 33,456,742원 | 0원 |
| 6. 갑구 37 가압류 · 신용보증기금 | 9,785,216원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 437,791,958원 · 채권자 예상배당 387,684,000원 · 미배당 50,107,958원 · 소유자 잔여 0원 · 매수인 인수 0원. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 50,107,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 127,804,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 189,962,198원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미배당 증가는 후순위 채권자의 회수 문제이지, 제공된 권리관계에서는 낙찰자가 그 미배당액을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권 262,454,948원에 대한 충족 여부도 미충족으로 바뀝니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 394,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액을 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 3.94억 자체에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 형곡동 소재 구미차병원 서측 인근의 5층 1호 단위상가로, 주변은 광대로변 상가·근린생활시설·오피스텔·공공시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 제시목록상 용도는 의원이나 집합건축물대장과 현황은 학원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 근린생활시설 빌딩이며 사용승인일은 1990.12.3.입니다.
- 교통. 차량 진출입이 편리하고 버스정류장이 인근에 있으며 광역교통·간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 50m 이상, 왕복 10차선 광대로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 695.5㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 · 공시지가 2,452,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 등기상 5층 1호, 집합건축물대장상 501호로 호명칭이 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 검증. 현재는 신건 394,000,000원이고 최근 실거래 비교값이 없으므로 주변 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이승오의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 점유 범위와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 호수 표시. 등기상 5층 1호와 건축물대장상 501호가 동일 목적물인지 현장 표찰·도면과 함께 대조해야 합니다.
- 현황 용도. 제시목록은 의원, 현황은 학원입니다. 실제 사용관계와 인도 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.10.30. 구미칠곡축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이승오도 2025.07.01. 전입으로 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 394,000,000원이고, 이를 검증할 최근 실거래 시세가 없습니다. 채권관계가 복잡해 신건에서도 50,107,958원의 미배당이 생기지만 그 미배당이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 시장 적정성은 확인이 필요한 상가”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
