대구지방법원 2025타경11436. 구미시 원평동 130-30의 지하 2층~지상 8층 철근콘크리트조·경량철골조 건물입니다. 건축물대장상 지하 1층 일반유흥음식점, 1층 로비·후론트·주차빌딩, 2층 커피숍·일반음식점·주차빌딩, 3층 오락실·직원숙소·주차빌딩, 4층~7층 관광숙박시설, 8층 대중음식점으로 기재되어 있으며 기준시점에는 전체 공실로 평가됐습니다.
이 물건의 난도는 단순한 임차인 분석을 넘어섭니다. 매각 비고상 제시외건물을 포함하여 건물만 매각하고 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 더구나 지하 1층 증축부분 경량철골조 153.53㎡는 소재불명 상태로 감정평가에서 제외됐습니다. 토지와 건물의 이용관계가 명확히 정리되지 않으면 낙찰 후 사용·처분 단계의 불확실성이 커질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11436 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 130-30 · 경상북도 구미시 문화로 12-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지하 2층~지상 8층 전체 공실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 4,830,180,300원 / 4,830,181,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성원 / 1,166,791,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 현황 | 대 940.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,113,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 |
| 매각 특이사항 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립 여부 불분명 · 지하 1층 증축 153.53㎡ 소재불명·감정평가 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체부터 재확인이 필요하다
현재 소유자는 2019.09.10 신탁으로 소유권을 취득한 국제자산신탁주식회사이며, 2019.12.30 상호변경에 따라 우리자산신탁주식회사로 표시가 변경됐습니다. 등기에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 보증금 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박자인 | 99.1740㎡ | 2010.06.17 | 보증금 10,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 · 우선변제 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 민병건 | 4~7층 (4,374.9400㎡) | 2021.01.13 | 보증금 미상 · 차임 15,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 박자인은 2010.06.17 전입으로 말소기준 산정일인 2013.10.21보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 대해 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 현재 최저가가 보증금을 크게 웃돌기 때문에 실질취득은 최저가에 인수액을 더한 4,840,181,000원입니다.
민병건은 2021.01.13 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 분석되어 있으나, 보증금은 미상입니다. 매각 비고에도 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자가 있음이 기재되어 있어, 현장 점유·사업자등록·임대차계약 원본을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 최저가가 아니라 실질취득 4,840,181,000원으로 봐야 한다
현재 신건 최저매각가는 4,830,181,000원이고 박자인 보증금 인수액은 10,000,000원이므로, 매수인의 실질취득은 4,840,181,000원입니다. 감정가는 4,830,180,300원으로 최저가가 감정가보다 700원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,830,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 50,701,810원 |
| 인수 · 임차인 박자인 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김성원 | 1,166,791,507원 | 1,166,791,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,612,687,683원 |
박자인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류와 당해세가 우선 차감될 경우 후순위 배당 및 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 지하 2층~지상 8층 전체가 공실입니다. 지하 1층 일반유흥음식점, 1~3층 로비·음식점·오락실·직원숙소·주차빌딩, 4~7층 관광숙박시설, 8층 대중음식점 용도입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조·경량철골조 슬라브지붕 건물로 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전·수변전·비상발전·주차타워·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 지하 1층 증축 경량철골조 153.53㎡는 소재불명 상태로 감정평가에서 제외됐고, 등기상 철근콘크리트조이나 건축물대장상 철근콘크리트조 및 경량철골조입니다.
- 토지. 토지는 940.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,113,000원/㎡입니다. 다만 이번 매각은 건물만을 대상으로 합니다.
- 신탁. 수탁자 명의 부동산으로, 임대차·처분 등 법률관계는 신탁원부 확인이 필요하다는 주의사항이 등기에 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각. 토지 소유권을 함께 취득하는 구조가 아니므로 법정지상권 성립 여부와 토지 사용관계를 입찰 전 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2013.10.21 구미시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나 2014.02.24 해제·말소 이력이 존재합니다. 등기 원본과 매각물건명세서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 박자인 보증금. 2010.06.17 전입, 보증금 10,000,000원으로 현재 분석상 매수인 전액 인수입니다. 실질취득 계산에 반드시 더해야 합니다.
- 미상 사업자·임대차. 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자가 기재되어 있고 민병건의 보증금도 미상입니다. 현황조사만으로 점유관계를 종결하지 말아야 합니다.
- 신탁원부. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁재산이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분권한을 확인해야 합니다.
- 증축부분. 지하 1층 경량철골조 153.53㎡는 소재불명·감정 제외 상태입니다. 현존 여부와 건축물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구 및 체납세액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 근거가 확인되지 않은 상태이므로 감정가나 유찰률만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “배당은 충분해도, 권리는 복잡하다”
이 사건은 현재 회차 4,830,181,000원에 낙찰받을 경우 박자인 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 4,840,181,000원으로 보아야 합니다. 신청채권자의 청구액은 배당상 전액 충족되지만, 핵심은 채권자의 미배당이 아니라 매수인이 취득하는 권리의 질입니다.
건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 신탁재산이고, 대항력 있는 임차보증금 인수가 존재합니다. 여기에 말소기준으로 산정된 압류와 그 압류의 해제·말소 이력이 서로 맞물려 원본 검증 부담까지 큽니다. 전체 공실의 숙박·음식·주차 복합용도 건물이라는 점도 환금성을 단순 주거물건처럼 볼 수 없게 합니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가가 감정가 수준이라는 이유로 접근할 대상이 아니라, 토지 사용권·점유·신탁·말소기준을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 고난도 사건입니다.
