대구지방법원 2025타경11445. 김천시 율곡동 김천파크드림시티써밋 103동 3층 307호 오피스텔입니다. 소유자는 김현숙이고, 2017.07.07. 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 88,800,000원 근저당권이 설정됐지만 2018.10.04. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.24. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.09.25. 을구 3번 주택임차권입니다.
임차권자 변다연은 2020.09.11. 점유를 시작하고 2020.09.15. 주민등록을 마쳤으며, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 등기에는 2020.09.09. 계약의 보증금 84,000,000원과 2022.08.10. 계약의 보증금 88,200,000원이 함께 기재돼 있습니다. 두 금액을 합산하는 구조가 아니라 동일 임차권의 계약 이력으로 보고, 최신 계약금액인 88,200,000원을 핵심 보증금으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 103동 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 25층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 변다연 / 91,766,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 말소기준권리는 2025.09.24. 강제경매개시결정입니다. 그러나 변다연의 임차권등기는 2024.09.25. 접수됐고, 주민등록일은 그보다 더 이른 2020.09.15.입니다. 따라서 이 임차권을 후순위 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 변다연 | 전유부분 전부 · 점유개시 2020.09.11 · 전입 2020.09.15 | 84,000,000원 → 88,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
임대차계약일자 및 확정일자: 2020.09.09. / 2022.08.10. 임차권등기 접수일: 2024.09.25. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 실질취득 구조 — 8,500만원이 아니라 약 8,820만원
현재 신건 최저가는 85,000,000원이고 최신 임차보증금은 88,200,000원입니다. 보증금이 최저가보다 3,200,000원 많아 최저가 대비 103.8%입니다. 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 입찰가격만 따로 떼어 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 85,000,000원 | 8,696,000원 | 약 88,200,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,000,000원 | 25,390,000원 | 약 88,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 54,400,000원 | 38,745,200원 | 약 88,200,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 변다연 | 91,766,000원 | 83,070,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 8,696,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권 91,766,000원 기준입니다. 별도로 을구 3번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 김천시 율곡동 소재 운남중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 3층 307호입니다. 사용승인일은 2017.05.25.입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 최저가 85,000,000원보다 최신 보증금 88,200,000원이 큽니다. 유찰 후에도 보증금 미배당 인수분을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 전액 변제 여부 확인. 을구 3번 임차권은 전액 배당되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 계약 이력 확인. 등기에는 2020.09.09. 보증금 84,000,000원과 2022.08.10. 보증금 88,200,000원이 기재돼 있으므로 최신 계약 및 반환채무 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 변다연으로 동일합니다. 신청채권 91,766,000원과 임차보증금의 법률상 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 가정에서는 신청채권 미배당이 8,696,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 인수형
이 물건은 신건 최저가 85,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 변다연의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있으며, 최신 보증금은 88,200,000원입니다. 매각물건명세서도 전액 변제되지 않은 임차권을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 회차는 물론 68,000,000원, 54,400,000원으로 최저가가 내려가는 회차에서도 낙찰가만 보고 가격이 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 약 88,200,000원 수준을 중심으로 움직이는 구조이기 때문입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차권 보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되고 얼마가 승계되는지입니다.
