대구지방법원 2025타경11459. 경북 구미시 송정동 474-5에 있는 토지 418.8㎡와 지상 4층 다가구주택이 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조이며 2층 일부는 제1종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 소유자는 박동언으로, 2022년 7월 4일 소유권을 취득했습니다.

현재 최저매각가는 733,901,000원입니다. 감정가보다 약 30% 낮지만, 이 부동산은 단순한 주택 한 채가 아닙니다. 여러 호실에 서로 다른 전입일·확정일자·보증금이 존재하고, 등기부에는 다수의 임차권이 남아 있습니다. 따라서 매각가보다 중요한 것은 낙찰 후 실제 부담할 금액과 임차보증금의 배당 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 설정된 권리가 핵심

기존 근저당권이 유효하다면 2022년과 2023년 성립한 임차인의 권리 순위는 단순히 경매개시일인 2025년과 비교해서 판정할 수 없습니다. 특히 2022년 3월 근저당 설정과 같은 해 전입한 임차인의 선후 관계를 개별적으로 대조해야 합니다. 등기부상 임차권등기 날짜가 경매개시보다 앞선다는 이유만으로 매수인 인수나 우선배당을 확정하는 것도 위험합니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복과 호실별 권리 구분

실제 임차인·점유자 기준으로 서로 구별되는 명의는 12명(법인 포함)입니다. 이 중 한국토지주택공사가 서영헌의 보증금을 대위·승계 신고한 105,000,000원은 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 또한 501호, 201호, 202호 등 한국토지주택공사 관련 등기 및 신고의 호실별 동일성·대위 관계도 추가 확인해야 합니다.

또한 같은 307호에 무성기업 주식회사와 이나경의 신고가 존재합니다. 이는 동일 호실의 점유 변경, 호실 표시 차이 또는 실제 점유관계에 대한 확인이 필요한 부분입니다. 전입만으로 모든 임차인의 현재 점유와 대항력 유지가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 비교 — 70% 할인율과 실질취득비용은 다르다

현재 최저매각가는 733,901,000원이고, 감정가 1,048,429,920원의 약 70%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율이지, 주변 실거래가 대비 할인율이 아닙니다. 본 물건의 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

회차별 인수금은 기존 배당 시뮬레이션의 수치이며, 최종 권리판정 결과가 아닙니다. 임차보증금의 우선순위·대위 관계·미배당액 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 733,901,000원 가정 · 기존 시뮬레이션)

상기 배당표는 중복신고와 배당순위에 관한 불일치를 그대로 노출한 검증용 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 432,272,560원이지만 이 표의 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다른 임차권·근저당권·당해세·최우선변제·배당요구 종기 및 법정 순위를 반영하여 전체 배당표를 다시 작성해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송정초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지. 418.8㎡ 대지로, 평지의 정방형 토지이며 소로에 한 면이 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 위생·급배수·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
• 용도. 다가구주택으로 이용하며 2층 일부는 제1종근린생활시설(사무소)입니다. 임대차계약과 실제 사용 현황을 호실별로 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 문제로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 다수 임대차가 얽힌 다가구주택과 토지의 일괄 매수 구조이므로, 아파트처럼 단순한 동일 평형 실거래 비교로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 임대수익과 관리비용, 공실 및 명도 리스크에 관한 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2022.03.22 아양새마을금고 근저당권의 유효성, 말소 경위, 2025.10.30 근저당권 이전 및 근질권 설정의 관계를 원본 등기부와 대조하세요.
• 임차인 전수조사. 각 호실별 실제 점유자, 계약자, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 반환 상황을 확인하세요.
• 한국토지주택공사 신고 정리. 서영헌 관련 대위·승계 중복신고를 제외하고, 201호·202호·501호와 이귀임의 관계를 별도로 검증하세요.
• 강보현 보증금 확인. 208호 임차권에 각각 기재된 60,000,000원의 관계가 신규 보증금인지, 동일 보증금의 갱신인지 확인하세요.
• 307호 실제 점유관계. 무성기업 주식회사 및 이나경 관련 현황조사와 임차권등기를 대조하세요.
• 배당표 재작성. 기존 배당표에서 누락 또는 중복된 채권을 검토하고, 실제 선순위 배당 및 미배당 보증금을 계산하세요.
• 실질취득비용. 낙찰가에 승계 보증금, 명도비, 미납 관리비와 취득 관련 비용을 더해 총매입비용을 계산하세요.
• 임대수익 검증. 현재 임차인 거주 여부, 보증금 반환, 실제 월세 수납, 공실률, 향후 수선비를 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 표시됐지만, 개별 임차권·점유 관계와 배당 부족의 위험까지 해소된다는 의미로 해석하지 마세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.21 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 접수 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 가격보다 임차권 정리가 먼저다”

이 부동산은 감정가 1,048,429,920원에서 최저매각가 733,901,000원으로 내려왔습니다. 그러나 단순히 1회 유찰됐다는 사실만으로 매수 매력을 평가할 수 없습니다.

여러 호실에 걸친 임차권등기, 한국토지주택공사의 대위·승계 중복신고, 보증금이 확정되지 않은 점유자, 기존 근저당권의 말소 여부와 권리변동, 그리고 신청채권자 배당을 반영하지 못한 시뮬레이션이 함께 존재합니다. 현재 매수인 인수 추정액 1,000,000원은 안전한 최종 부담금이 아닙니다.

특히 실제 대항력과 배당 후 미회수 보증금이 확인되지 않으면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 금액이 늘어날 가능성도 있습니다. 최근 실거래에 근거한 가치 비교 또한 확보되지 않아 733,901,000원이 적정 매입가인지 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 호실별 임차보증금의 실질 귀속, 대항력, 우선배당 순위와 잔여 인수금이 정리된 다음에야 이 다가구주택의 실제 취득비용과 투자 타당성을 판단할 수 있습니다.