대구지방법원 2025타경11459. 구미시 송정동 474-5, 송정대로6길 28의 다가구주택과 토지가 대상입니다. 토지는 418.8㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층으로 감정 당시 다가구주택으로 이용 중이며 2층 일부는 제1종근린생활시설(사무소)로 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 박동언입니다.
이 사건은 임차인 없는 단순 주택경매와 정반대입니다. 권리 판정상 기준일은 2025.09.29 임의경매개시결정인데, 여러 점유자와 임차권의 전입·점유 시점이 그보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 얼마인지보다 각 호실의 보증금이 실제 배당으로 얼마나 소진되고, 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11459 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 474-5 · 경상북도 구미시 송정대로6길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택(2층 일부 제1종근린생활시설(사무소)) |
| 토지 | 418.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박동언 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,429,920원 / 1,048,430,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 아양새마을금고 / 432,272,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준일 전에 들어온 임차관계가 핵심
2022.03.22 아양새마을금고 근저당권은 채권최고액 468,000,000원으로 설정됐고, 2022.07.04 채무자가 박동언으로 변경됐습니다. 이후 다수의 주택임차권이 등기됐습니다. 권리 판정상 2025.09.29 임의경매개시결정이 기준으로 제시돼 있으며, 그 전 전입자들은 대항력 또는 인수 가능성을 개별 확인해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계는 중복 제외
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 무성기업 주식회사 송정파크빌 307호(56.0000㎡) |
1,000,000원 | 2018.12.13 / 미상 | 대항력 有 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 이귀임 202호로 전입 |
미상 | 2022.05.10 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한국토지주택공사 501호 · 서영헌 보증금 대위·승계 |
105,000,000원 합산 제외 |
2022.04.20 / 2022.04.21 | 승계 신고 | 승계 신고 | 중복 제외 |
| 서영헌 4층 502호(남동쪽) |
105,000,000원 | 2022.04.12 / 2022.04.12 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 이상호 3층 302호(남동쪽) 40㎡ |
60,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.04.21 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 윤규일 3층 308호(동남쪽) 45㎡ |
60,000,000원 | 2022.04.25 / 2022.04.25 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 이보미 3층 303호 22.79㎡ |
20,000,000원 | 2023.06.12 / 2023.06.12 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 윤태원 3층 301호 45㎡ |
10,000,000원 | 2023.05.30 / 2023.05.30 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 심용훈 2층 207호 30㎡ |
10,000,000원 | 2022.06.03 / 2022.06.03 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 강보현 2층 208호(북서쪽) 32.76㎡ |
미상 | 2022.06.07 / 2022.06.07 | 가능·미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박서연 4층 503호 84㎡ |
130,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 확인 |
| 이나경 3층 307호 30㎡ |
10,000,000원 | 2022.06.13 / 2024.10.02 | 有 | 有 | 현재가 전액배당 |
| 한국토지 주거 |
미상 | 2022.05.16 / 2022.04.26 | 가능·미상 | 가능 | 금액 확인 |
한국토지주택공사의 105,000,000원 신고는 서영헌 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이름 없는 임차권 경정등기는 별도의 실제 임차인으로 세지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,048,430,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 / 처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,884,300원 |
| 서영헌 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 이상호 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 윤규일 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 이보미 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 윤태원 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 심용훈 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 이나경 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 한국토지주택공사 105,000,000원 | 105,000,000원 | 서영헌 승계 중복 · 합산 제외 |
| 무성기업 주식회사 | 1,000,000원 | 매수인 인수 1,000,000원 |
보증기관 승계분을 별도 보증금으로 더하면 같은 채권을 이중 계산하게 됩니다. 따라서 한국토지주택공사 105,000,000원과 서영헌 105,000,000원을 각각 독립된 임차보증금처럼 합산하지 않습니다. 반대로 이귀임·강보현 등 미상 보증금과 박서연 130,000,000원 임차권의 최종 배당·인수관계는 위 확정 배당 항목만으로 소멸했다고 볼 수 없습니다.
현재 배당 계산에는 소유자 교부액 655,545,700원이 표시돼 있지만, 보증기관 승계 중복과 별도 확인이 필요한 임차관계가 함께 존재하므로 이를 확정적인 소유자 잔여액 또는 매수인 무인수의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 다가구주택으로 이용 중이며 2층 일부는 제1종근린생활시설(사무소)입니다. 순수 공동주택이나 아파트가 아닌 다가구·근린 혼합 이용 물건입니다.
- 입지. 송정초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 418.8㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 586,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가 1,048,429,920원이나 최저가 1,048,430,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 다가구주택은 개별 호실 임대차와 근린생활시설 혼합 여부가 수익성과 환금성에 직접 영향을 주므로 “신건 감정가 100%” 자체를 가격 적정성의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 12명 개별 대조. 호실·전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 임대차계약서 기준으로 한 명씩 맞춰야 합니다.
- 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사의 105,000,000원 신고는 서영헌 보증금의 대위·승계 중복이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 미상 임차관계 확인. 이귀임은 보증금·확정일자가 미상이고, 강보현은 보증금 판정이 미상입니다. 이들을 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 없음”으로 확정하면 안 됩니다.
- 박서연 130,000,000원. 임차권 보증금은 확인되지만 대항력 판정이 미상인 만큼 배당 후 잔존 보증금의 매수인 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 2025.10.30 담보권 변동. 아양새마을금고 관련 근저당권은 주식회사주찬파이낸스대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정된 기록이 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 2026.07.28 임차권. 한국토지주택공사 2층 202호 관련 60,000,000원 임차권은 기준일 이후 권리로 매각 소멸 판정이지만, 같은 202호에 앞선 전입자인 이귀임의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 비교 실거래 근거 없이 “10.48억이 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 먼저 권리 인수 상한을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 발급일 이후 변동 확인. 등기 발급일 2026.09.03과 매각기일 2026.09.09 사이의 추가 등기·배당·명세서 변경도 확인 대상입니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘임차인 원장’이 먼저다
현재 회차 최저가는 1,048,430,000원이고 유찰은 없습니다. 하지만 다가구주택에서 낙찰가 숫자만 보는 것은 위험합니다. 실제 임차인 신고가 12명이고, 그중 여러 명이 기준일보다 앞서 전입했으며 임차권등기도 다수 존재합니다. 배당표상 확정 인수는 무성기업 주식회사 1,000,000원이지만, 보증금 또는 대항력 판정이 미상인 임차관계가 남아 있어 실질취득비용은 아직 닫힌 숫자가 아닙니다.
또한 한국토지주택공사 105,000,000원은 서영헌 보증금에 대한 대위·승계 중복이므로 두 금액을 합산하는 오류도 피해야 합니다. 반대로 중복을 제거했다고 해서 나머지 미상 임차위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 비교 근거도 없어 가격 가점을 줄 이유가 없습니다. 결론은 권리확정 전 입찰 보류. 이 사건은 최저가보다 호실별 임차보증금의 최종 잔액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
