대구지방법원 2025타경11471. 구미시 오태동 ‘오태신한그린타운’ 103동 1002호, 10층 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 61,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2024.06.13. 등기된 주택임차권의 배경이 된 임대차는 2022.09.14. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시일은 2022.09.20.으로 확인됩니다. 말소기준권리로 선언된 2023.06.01. 갑구 14번 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로, 배당이 부족하면 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 1,498,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인 송명광에게 59,502,000원이 배당되고, 보증금 60,000,000원 중 498,000원이 부족합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 인수 498,000원이 실제 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11471 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 오태동 770-1 오태신한그린타운 103동 10층 1002호 |
| 등기상 소재 | 경상북도 구미시 오태동 770-1, 770-2, 758-2 · 오태신한그린타운 제103동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임. |
| 소유자 | 김진우 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 63,769,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 입지·교통 | 오산초등학교 남측 인근 · 아파트단지·근린생활시설·단독주택·초중학교 혼재 · 인근 버스정류장 소재 · 교통사정은 대체로 보통 |
① 권리 흐름 — 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력
이 사건의 기준점은 2023.06.01. 갑구 14번 압류입니다. 그보다 앞서 임차인의 실제 전입일은 2022.09.14.이고 확정일자도 같은 날이므로, 임차인 송명광은 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 이후 2024.06.13. 임차권등기가 접수되었고, 이 임차권등기는 이번 매각에서 소멸되지만 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 부족액을 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 가능 · 인수 위험
| 임차인 | 주거 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송명광 전유 부분 전부 · 임차권등기 | 주거 | 60,000,000원 | 有 | 가능 | 현재 498,000원 |
임대차계약일자는 2022.08.19., 주민등록일자는 2022.09.14., 점유개시일자는 2022.09.20., 확정일자는 2022.09.14.입니다. 배당요구도 2024.06.13.에 이루어졌습니다. 따라서 이 사건은 임차인의 대항력을 “가능성”으로 보는 단계가 아니라 실제 대항력과 우선변제권을 전제로 인수액을 계산해야 하는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 크게 높다
동일 평형으로 확인된 최근 거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 및 2026.08 거래를 포함해 3건이며, 그 최근 12개월 평균은 45,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가도 133.6%로, 신건 가격 자체에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 40,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 10 | 42,000,000원 |
| 2024.11 | 59.98㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2024.08 | 59.98㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 2 | 52,500,000원 |
| 2023.08 | 59.98㎡ | 7 | 59,000,000원 |
| 2023.08 | 59.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2023.07 | 59.98㎡ | 15 | 59,000,000원 |
| 2023.04 | 59.98㎡ | 1 | 63,500,000원 |
| 전체 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 52,416,666원 |
| 최근12개월 평균 | 59.98㎡ | 3건 | 45,666,666원 |
과거 12건 전체 평균은 52,416,666원이지만, 가격 메리트 판단의 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 평균은 45,666,666원, 최신 거래는 40,000,000원, 추세는 최근 대 과거 -16.5%입니다. 즉 최근 시세가 더 낮아지는 방향인데도 신건 최저가는 61,000,000원으로 설정되어 있습니다. 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 임차인 송명광 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 59,502,000원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 63,769,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 60,000,000원 중 59,502,000원만 배당되어 부족분 498,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 이번 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 아파트단지·근린생활시설·단독주택·초중학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하나, 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 단위세대이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스보일러에 의한 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류·소로3류와 접하며, 토지는 남동측 하향의 완경사, 세로장방 형태입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 건축물 위반사항도 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 동일 평형 최근 12건의 거래가 40,000,000원~63,500,000원 범위에 분포하며 최근 12개월 평균은 45,666,666원, 최신 거래는 40,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 대항력 있는 송명광의 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 회차에서 498,000원이 인수되므로, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 실질취득비 확인. 1회 유찰 48,800,000원, 인수 12,478,400원. 2회 유찰 39,040,000원, 인수 22,062,720원입니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 45,666,666원, 최신 거래 40,000,000원, 최근 대 과거 추세 -16.5%이므로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
- 후순위 권리. 갑구 16번 가압류, 갑구 17번 압류, 갑구 18번 강제경매개시결정, 갑구 19번 압류는 말소기준권리 이후 권리로 이번 매각에서 소멸합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감과 후순위 미배당 가능성이 있으므로 실제 배당표를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 인수관계와 점유 상태를 확인하고, 관리비 체납 여부도 관리사무소에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수액이 커질 수 있다”
이 물건은 신건 61,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 대항력 있는 임차인 보증금 60,000,000원입니다. 현재 회차에서는 498,000원을 매수인이 인수하고, 유찰 시나리오에서는 인수액이 12,478,400원, 22,062,720원으로 확대됩니다. 동시에 최근12개월 평균 45,666,666원과 최신 거래 40,000,000원, 최근 대 과거 -16.5%의 하락 추세가 잡혀 있습니다.
따라서 이 사건은 권리만 안전한 물건이 아니라, “낙찰가 + 인수액”을 실질취득비로 계산해야 하는 물건입니다. 신건 가격 메리트는 없고, 유찰 후 접근하더라도 최근 시세와 인수액을 함께 놓고 비교해야 합니다. 가격은 내려가도 인수 부담은 커질 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
