대구지방법원 2025타경11475. 구미시 원평동 1052-8의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층으로 이용상태는 근린생활시설(일부 공실)입니다. 토지는 795.5㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 위치하며 상업용으로 이용되고 있습니다. 현 소유자는 주식회사원평스퀘어입니다.
권리관계의 중심은 2021년 설정된 인동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고, 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 2025.07.23 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이어 농업협동조합자산관리회사가 경매를 개시했습니다. 그보다 앞선 구미상호저축은행 근저당권 3건은 2021.08.31 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11475 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 1052-8 · 경상북도 구미시 구미중앙로35길 28 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(일부 공실) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 795.5㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사원평스퀘어 |
| 감정가 / 최저가 | 2,516,510,960원 / 2,516,511,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,786,317,911원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.31 을구 4번 인동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.07.21 구미시 압류와 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동열 | 본건 중 1층 일부(112.0000㎡,별첨사진11,12부분) | 2023.03.07 | 2,000원 | 2026.01.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재현 | 2층 일부(원평스퀘어 202호,181.8190㎡,별첨사진17-1부분) | 2023.08.18 | 1,500원 | 2025.12.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 우동열은 2023.03.07, 박재현은 2023.08.18 전입해 모두 말소기준일인 2021.08.31보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만 우선변제 여부는 확정적으로 표시되지 않았습니다.
② 회차별 가격·미배당 — 유찰될수록 채권 미회수 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,516,511,000원 | 2,100,000,000원 | 0원 | 388,945,890원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,013,208,800원 | 1,990,676,712원 | 109,323,288원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,610,567,040원 | 1,592,061,370원 | 507,938,630원 | 0원 | 0원 |
현재 신건에서는 근저당권 채권최고액 2,100,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 109,323,288원, 2회 유찰 시에는 507,938,630원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 승계액으로 전환되지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,516,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,565,110원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 인동농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 388,945,890원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 해당 항목이 실제 배당에 반영되면 소유자 잔여액 등은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미종합터미널 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·숙박시설·위락시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층으로 외벽은 판넬잇기·강화유리·치장벽돌 등, 내부는 벽지·목재·각종 인테리어·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 795.5㎡의 대지로 일반상업지역이며, 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 979,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반), 중로2류와 소로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 제시외 부분의 위치·구조·사용상태를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 우동열은 1층 일부 112.0000㎡, 박재현은 2층 일부 181.8190㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 일부 공실입니다. 실제 공실 범위와 임대 가능한 상태인지 직접 확인하세요.
- 상업용 수익성 확인. 근린생활시설은 주거용보다 임차수요와 공실이 현금흐름에 직접 영향을 줍니다. 현재 임대조건과 향후 임대 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 추정 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 판단은 운영형”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31 인동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 우동열과 박재현도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 근린생활시설 + 토지이고 일부 공실이 존재합니다. 신건 최저매각가는 2,516,511,000원이며, 유찰되면 2,013,208,800원, 1,610,567,040원으로 내려가는 시나리오입니다. 따라서 이 물건은 단순히 권리만 보고 판단하기보다 공실·임차점유·상업용 수익성과 환금성을 함께 검증해야 합니다. 권리 인수는 0원, 현장과 운영성이 승부처인 사건입니다.
