대구지방법원 2025타경11495. 경상북도 구미시 형곡동 상록골든맨션 6층 601호, 전용 58.97㎡ 아파트입니다. 1995년 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 최상층 세대이며, 단지 전체는 19세대입니다. 소유자 이대형은 2011년 8월 23일 이 물건을 거래가 30,000,000원에 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 18,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2013년 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 추가되었고, 형곡새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 출발점은 분명합니다. 2011년 8월 23일 설정된 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 배성민 명의 전세권도 2010년에 이미 말소되었습니다. 반면 가격은 단순하게 판단하기 어렵습니다. 감정가 48,000,000원이 1회 유찰로 33,600,000원까지 내려왔지만, 확인되는 실거래 26,000,000원보다 여전히 높습니다. 게다가 거래 시점이 2021년이므로 현재 매매가격을 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 소멸

말소기준은 을구 3번 근저당권입니다. 형곡새마을금고가 2011년 8월 23일 설정한 채권최고액 18,200,000원의 근저당권이며, 이후 을구 4번 추가 근저당권 13,000,000원과 갑구 7번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 31,200,000원입니다.

신청채권자 형곡새마을금고의 청구액은 21,177,890원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계 31,200,000원과는 구분해야 합니다. 아래 예상배당은 실제 확정 채권잔액이 아니라 제공된 채권최고액 기준의 추정치이므로, 실제 배당은 채권계산서와 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 여전히 가격 검증이 필요

상록골든맨션 전용 58.97㎡에서 확인되는 매매사례는 2021년 7월, 4층, 26,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 모두 이 가격보다 높습니다. 다만 이 거래가 현재의 시장가격을 대표한다고 볼 수는 없으므로, 단순 비교 결과와 현재 시세 판단은 구분해야 합니다.

최저가 33,600,000원은 확인된 거래가 26,000,000원보다 7,600,000원 높습니다. 비율로는 129.2%입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 과거 거래가격과 비교하면 아직 저렴하다고 말하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)

현재 최저매각가 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 1,004,800원, 두 근저당권의 채권최고액 합계 31,200,000원, 소유자 잔여 1,395,200원으로 계산했습니다. 실제 채권잔액·당해세·우선변제 등에 따라 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저가는 아래와 같이 낮아지고, 근저당권자의 배당 부족액은 늘어납니다. 다만 제공된 권리관계 기준으로는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차별 가정값이며 실제 유찰·매각 일정이나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준의 추정치이고, 매수인의 인수채무와 구분됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 형곡동 형남중학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건축물. 1995.10.31 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 가스보일러 난방 및 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 최상층. 대상 호수는 6층 건물의 6층입니다. 지붕 방수, 누수 흔적, 단열 상태와 창호 상태를 중점적으로 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 형남중학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지 관련 공시지가는 683,400원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 여부는 별도로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 실제 매도 가능 가격과 매수 수요를 확인하지 않은 채 단순 감정가 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 일부 이해관계인의 부재로 내부 구조·마감재를 직접 확인하지 못했습니다. 구조변경 및 내부 파손 여부도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세부터 재확인. 확인된 실거래는 2021년 7월의 26,000,000원입니다. 형곡동 내 유사 연식·면적 아파트의 최근 실거래와 현재 매도호가를 비교하세요.
• 가격 상한의 재설정. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 매도 가능 가격, 취득 부대비용, 수리비를 기준으로 입찰 상한을 판단하세요.
• 현장 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사 원본, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해 미신고 임차인 위험을 점검하세요.
• 최상층 누수·수리비 확인. 내부 미확인 물건이므로 방수, 창호, 난방설비, 배관, 구조변경 여부와 예상 보수비를 조사해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 근저당권 소멸 확인. 을구 3번과 4번의 형곡새마을금고 근저당권 및 갑구 7번 경매개시결정의 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액과 집행비용, 세금 등 우선채권을 대조해 추정 배당과 구분하세요.
• 추가 유찰 일정 확인. 현재 1회 유찰이며 다음 유찰 시나리오 가격은 23,520,000원입니다. 실제 매각조건과 일정 변경 여부는 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 부동산 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “30% 할인됐어도 싸다는 증거는 없다”

상록골든맨션 601호의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2011년 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리도 없으며, 추정 인수액은 0원입니다.

하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰돼 33,600,000원이 되었지만, 확인된 실거래 26,000,000원과 비교하면 아직 129.2% 수준입니다. 물론 그 실거래는 2021년의 오래된 단일 사례이므로 현재 시세를 직접 나타내지는 않습니다. 바로 이 점 때문에 현재 가격이 저렴하다는 결론도, 정확히 얼마가 적정가라는 결론도 성급하게 내릴 수 없습니다.

더구나 단지는 19세대 규모이고, 내부 상태와 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 권리 소멸 구조가 양호하다는 장점에도 불구하고, 낙찰 이후 수리비·점유관계·재매각 가능성까지 점검해야 합니다. 종합 판단은 D등급(38점). 권리구조는 비교적 양호하지만 가격 검증과 현장 실사가 우선입니다. 무리한 현재 회차 입찰보다 최근 시세를 확인하고, 추가 유찰 여부까지 고려하는 보수적인 접근이 적절합니다.