대구지방법원 2025타경11495. 구미시 형곡동 ‘상록골든맨션’ 6층 601호, 전용 58.97㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2011.08.23 형곡새마을금고 근저당권 18,200,000원입니다. 그 뒤 2013.10.04 같은 형곡새마을금고의 근저당권 13,000,000원이 추가됐고, 2025.10.15 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 그보다 앞선 2001.05.02 배성민의 주거용 건물 전부 전세권도 보이지만, 해당 전세권은 2010.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 전세권으로 볼 사안은 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있어, 이 사건의 핵심 리스크는 권리 인수보다 가격과 환금성 쪽입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 346-4 상록골든맨션 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.97㎡ · 철근콘크리트조(벽식) 슬래브지붕 6층 건물 중 601호 |
| 사용승인 | 1995.10.31 |
| 소유자 | 이대형 (2011.08.23 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 21,177,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 이미 말소, 인수는 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계 자체를 소유자 점유로 단정할 수는 없습니다. 권리상으로는 2011.08.23 근저당권이 말소기준이며, 2013.10.04 추가 근저당과 2025.10.15 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 4,800만원을 ‘저가’로 볼 근거가 없다
상록골든맨션은 총 19세대이고, 비교 대상 전용면적은 본건과 같은 58.97㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 1건으로, 2021.07 전용 58.97㎡ 4층이 26,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 가격 지표와 최신 거래금액도 모두 26,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 58.97㎡ | 4 | 26,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.97㎡ | 1건 | 26,000,000원 |
현재 최저매각가 48,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 48,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래금액 대비 184.6%입니다. 전체 평균 대비 지표 역시 184.6%입니다. 따라서 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 형곡새마을금고 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 형곡새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,536,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 31,200,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여 15,536,000원이 계산됩니다. 1회 유찰 시 매각가 38,400,000원에서도 채권액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 6,108,800원입니다. 2회 유찰 시 매각가 30,720,000원에서는 1,432,960원의 미배당이 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 상록골든맨션은 총 19세대입니다.
- 입지. 구미시 형곡동 형남중학교 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조(벽식) 슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 1995.10.31입니다. 위생·급배수 설비와 가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 683,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인되는 동일 면적 실거래가 1건으로 제한돼 가격 검증 자료가 많지 않습니다. 신건 최저가가 그 가격 지표의 184.6%인 점을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 실질취득액 48,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 및 최신 거래 26,000,000원의 184.6%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 거래 확인 건수가 1건이고 최신 거래월도 2021.07입니다. 주변 유사 아파트와 현 시점 호가·실거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 일부 이해관계인 부재로 내부구조·마감재, 구조변경 및 내부파손의 구체적 유무를 확인하지 못했습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차별 매각가는 1회 유찰 38,400,000원, 2회 유찰 30,720,000원입니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 재검증”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2011.08.23 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 과거 전세권도 2010.07.29 이미 말소됐으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건의 실질취득액 48,000,000원은 최근 12개월 평균 지표와 최신 실거래 26,000,000원의 184.6%입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래가 2021.07이라는 점 때문에 현재 적정 시세를 26,000,000원으로 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 자료 안에서는 48,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 19세대 소규모 단지와 제한된 거래 표본까지 감안하면, 권리는 합격이지만 신건 가격은 보수적으로 재검증해야 하는 사건입니다.
