부동산임의경매

2025타경11501 · 김천지원 · 다가구주택
326㎡

최저매각가 1차 · 유찰 0회

961,731,000원 9억 6,173만 감정가 961,730,800원

감정가의 101% 유찰 없음

다음 매각기일

09-09

김천지원 10:00

입찰 보증금

9,617만원

최저가의 10% · 96,173,100원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 9.62억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권이 다수 존재하는 다가구주택으로 권리보다 임차인 분석이 핵심입니다.

인수 김서영·이주승·손연미·이준원 등 대항력 가능 임차인 존재, 매수인 인수 가능성 검토 필요
가격 최저매각가 961,731,000원 신건으로 유찰 전 가격 판단 필요
리스크 보증기관 승계 중복신고 및 보증금 미상 점유자 존재, 임차관계 확인 필수

한 줄 평 다가구주택은 건물 가치보다 임차인 권리 분석이 승패를 가릅니다. 이 물건은 다수의 주택임차권등기가 존재하며, 일부는 말소기준권리 이전 대항력으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 구조입니다.

감정가 / 최저가

961,730,800원

신건

임차보증금 확인

273,000,000원

중복 제외 기준

매수인 인수

검토 필요

대항력 임차권 존재

핵심지표

C등급

권리 리스크형

대구지방법원 2025타경11501. 경상북도 구미시 인의동 995-5 소재 철근콘크리트조 4층 다가구주택입니다. 감정가는 961,730,800원이며 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 등기상 현재 소유자는 윤혜정이며, 채권자는 아양새마을금고입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경11501 (임의경매)
소재지	경상북도 구미시 인의동 995-5
용도 / 구조	다가구주택 + 토지 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층
소유자	윤혜정
감정가 / 최저가	961,730,800원 / 961,731,000원
신청채권자 / 청구	아양새마을금고 / 298,421,420원
매각기일	2026.09.09

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

등기부상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다가구주택에서는 임차인의 대항력 여부가 핵심입니다. 말소기준권리 이전 전입·확정일자를 갖춘 임차인은 배당 여부에 따라 매수인 부담이 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필요

임차인	보증금	대항력	우선변제	판정
김서영	45,000,000원	有	有	인수 가능성
이주승	35,000,000원	有	有	인수 가능성
손연미	70,000,000원	有	有	인수 가능성
이준원	40,000,000원	有	有	인수 가능성
한국토지주택공사	80,000,000원	有	有	보증기관 승계 관련 확인
신동민	미상	有	有	보증금 확인 필요

⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사 임차권은 김서영 보증금 관련 대위·승계 중복 신고로 확인됩니다. 보증금을 단순 합산하면 안 되며 실제 임차인 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 961,731,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	12,017,310원
김서영 보증금	45,000,000원
이주승 보증금	35,000,000원
손연미 보증금	70,000,000원
이준원 보증금	40,000,000원
한국토지주택공사 보증금	80,000,000원
소유자 교부	679,713,690원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

⛔ 결론 신건 가격 자체보다 중요한 것은 임차권 리스크입니다. 대항력 임차인의 보증금이 남을 경우 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 낙찰 전 임차인별 배당 가능액과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김서영·이주승·손연미·이준원 등 대항력 임차권 존재 여부를 최우선 확인.
보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 관련 보증금은 실제 임차인과 구분해야 합니다.
다가구 특성. 전체 건물 임대현황 확인 없이 입찰하면 예상 밖 부담이 발생할 수 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “다가구는 임차인이 가격이다”

이 물건은 건물과 토지 가치만 보면 신건 감정가 기준의 일반적인 다가구주택입니다. 하지만 다가구주택 경매의 핵심은 임차권 관계입니다. 대항력 임차인이 존재하는 만큼 권리분석 난도는 높으며, 단순히 낙찰가와 감정가만 비교해서 판단하기 어렵습니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

다가구주택의 핵심 변수는 임차권 — 구미 인의동 995-5

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 961,731,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “다가구는 임차인이 가격이다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (28장)

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