대구지방법원 2025타경11510. 구미시 공단동 강변파라디아 104동 1302호, 전용 59.984㎡대 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2022년 7월 25일 전입·점유를 시작한 임차인 조혜진의 임차권입니다. 임차보증금은 235,000,000원으로 최저매각가 192,000,000원을 웃돌지만, 확정일자는 2022년 7월 1일이고 배당요구도 이뤄졌습니다.
등기부상 을구 3번 임차권은 매수인 인수 가능성이 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 조혜진)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 본 리포트에서는 확약이 적용되는 조혜진 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
핵심지표
| 지표 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 최저가 | 192,000,000원 | 신건 |
| 최근 12개월 평균 | 193,300,000원 | 최저가가 99.3% |
| 최신 거래 | 205,000,000원 | 2026.08 |
| 최근 12개월 추세 | +9.2% | 최근 시세 상승 |
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 759 강변파라디아 104동 13층 1302호 [도로명주소] 경상북도 구미시 수출대로3길 118 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.984㎡대 · 13층 · 지상20층 |
| 소유자 | 이재만 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,351,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 | 2017.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권과 확약
말소기준이 되는 권리는 현재 등기부에서 이미 말소된 을구 1번 근저당권이 아니라, 확인되는 경매개시결정의 선후관계와 임차권의 접수순서를 중심으로 봐야 합니다. 임차권은 2025.01.06 등기되었고 임대차계약은 2022.06.23, 주민등록·점유개시는 2022.07.25, 확정일자는 2022.07.01입니다.
을구 1번 국민은행 근저당권은 2020.07.28 설정 후 2022.07.27 해지되어 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2025.10.20 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 등기상 임차권은 경매로 바로 소멸하는 권리로 표시되어 있지 않고, 오히려 말소기준권리 이전으로 매수인 인수 가능성이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜진 | 2022.07.25 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 0원 |
확정일자는 2022.07.01, 배당요구일은 2025.01.06입니다. 등기부 기준으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이나, 이번 사건에서는 제출된 확약이 해당 임차인에게 적용됩니다. 따라서 실제 인수 위험보다 확약의 유효성과 임차권 말소 처리 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건
강변파라디아의 동일면적 최근 실거래 12건을 보면 1.60억~2.05억 범위입니다. 최근 12개월 거래 10건 평균은 193,300,000원이고, 최저매각가 192,000,000원은 그 평균의 99.3%입니다. 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 20 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 1 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 18 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 18 | 194,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 10건 | 193,300,000원 |
최근 12개월 추세는 +9.2%로 과거보다 최근 거래가 높아졌습니다. 따라서 이 사건의 192,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 약간 낮지만 사실상 시세 수준이고, 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 여유가 있습니다. 다만 최근 시세가 상승하고 있다는 점 때문에 신건에서 큰 할인 폭을 기대할 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조혜진 보증금 | 235,000,000원 | 188,512,000원 | 부족분 46,488,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,351,800원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표에는 임차인 보증금 235,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고 46,488,000원이 부족한 것으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어, 확약 적용 범위에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 구미캠퍼스 북측 인근이며 주변은 아파트 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 20층 중 13층 1302호이며, 외벽·내벽·바닥·창호 마감이 확인됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·감지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류·중로3류 접함, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 보호구역 사항이 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다. 관계인 부재로 발코니 확장 여부는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 2026.07.22.자 확약서의 원본 및 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 부족분은 46,488,000원이지만, 확약 적용으로 실질 인수액은 0원으로 판단하므로 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 193,300,000원과 비교하면 최저가가 99.3%입니다. 신건 응찰에서는 시세와 큰 차이가 없다는 점을 반영하세요.
- 최근 거래 확인. 최신 거래 205,000,000원, 최근 추세 +9.2%이므로 최근 거래 흐름을 함께 확인하세요.
- 관리·현장 확인. 관계인 부재로 발코니 확장 여부가 미상인 만큼 현장 확인을 병행하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 인수를 줄이지만, 신건이 곧 저렴한 것은 아니다”
이 물건의 핵심은 임차권의 존재 자체보다 확약의 효력입니다. 등기부상 임차인 조혜진은 보증금 2.35억, 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조지만, 매각물건명세서에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
반면 가격은 신건 최저가 1.92억으로 최근 12개월 평균 1.933억의 99.3%입니다. 최신 거래 2.05억보다 낮고 최근 추세도 +9.2%이지만, 신건 자체가 시세 대비 크게 할인된 물건은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약 확인으로 관리하면서, 신건 응찰가가 최근 거래 수준에서 얼마나 여유가 있는지를 따져야 하는 물건입니다. 권리상 핵심은 확약, 가격상 핵심은 신건 메리트의 크기입니다.
