춘천지방법원 2024타경32363. 태백시 동점동 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주건물이 사무실·창고·공장, 부속건물이 창고이며, 토지는 지목 공장용지, 면적 4,030.2㎡입니다. 말소기준은 2023.03.10. 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 396,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 299,510,000원으로 감정가 1,782,052,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 물건은 동일 평형 아파트처럼 단순한 실거래 평균으로 가격을 판단하는 유형이 아닙니다. 산업단지 내 사무실·창고·공장 및 공장용 토지이고, 매각 범위 밖의 기계기구와 시설도 존재하므로 낮아진 최저가 자체와 실제 자산가치를 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경32363 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 태백로 2306-54 (동점동,제1동) |
| 등기 부동산 | [건물] 강원특별자치도 태백시 동점동 544-1 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주건물 사무실·창고·공장 · 부속건물 창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 2층 · 부속건물 일반철골구조 철골구조지붕 단층 |
| 토지 | 공장용지 · 4,030.2㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사컴투네이처 |
| 감정가 / 최저가 | 1,782,052,000원 / 299,510,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.10. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 중소벤처기업진흥공단, 채권최고액은 396,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번에는 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 을구 2-1 변경등기에는 채권최고액 1,344,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 강원신용보증재단 가압류, 서숙이의 강제경매개시결정, 태백시 압류, 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최태영 | 2024.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 최태영 1명입니다. 전입일은 2024.07.08.로 말소기준권리인 2023.03.10.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 중복 임차인으로 계산할 요소도 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 현재 감정가의 16.81%
현재 회차는 5회 유찰 상태로 최저매각가가 299,510,000원입니다. 감정가 1,782,052,000원 대비 비율은 데이터상 0.1681, 즉 16.81%입니다. 6회 유찰 시 가격은 209,657,000원, 7회 유찰 시 146,759,900원으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 299,510,000원 | 294,516,860원 | 1,843,983,140원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 209,657,000원 | 205,921,802원 | 1,932,578,198원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 146,759,900원 | 143,905,261원 | 1,994,594,739원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 데이터상 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자 미회수액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 299,510,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,993,140원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 396,000,000원 | 294,516,860원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 강원신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 경매개시결정 · 서숙이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,138,500,000원 중 채권자 예상배당은 294,516,860원, 미배당액은 1,843,983,140원입니다. 집행비용은 4,993,140원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 태백시 동점동 소재 ‘동점산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 산업단지·상하수도사업소·일부 근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 주건물은 사무실·창고·공장, 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비, 천장매립형 냉방설비, 화재경보설비가 돼 있습니다.
- 토지. 면적 4,030.2㎡, 지목 공장용지, 공업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 49,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 도시지역·자연녹지지역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·준보전산지·배수구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 완충녹지에도 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 매각 범위 — 현장 확인이 필수인 부분
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각됩니다.
- 지적경계. 지적경계불분명으로 명시돼 있어 실제 경계와 이용범위를 확인해야 합니다.
- 목록 2. 목록 1의 건물부지 및 마당으로 보인다고 기재돼 있습니다.
- 감정가 포함. 지상 울타리와 지하수 관정 등을 포함한 가격입니다.
- 매각 제외. 지상 제시외 기계기구, 이동가능한 저온저장고 1동, 수변전시설 등이 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.10. 을구 1번 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 기준입니다.
- 임차인 확인. 최태영의 전입일은 2024.07.08.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 매각 제외물 확인. 기계기구·저온저장고 1동·수변전시설의 소유관계와 철거·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 지적경계불분명 표시가 있으므로 토지 경계와 실제 마당·시설 배치를 확인해야 합니다.
- 공장 사용상태 확인. 주건물은 사무실·창고·공장으로 이용 중이므로 실제 설비와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 낮아졌으므로 단순 할인율보다 유찰이 반복된 물건성 요인을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘물건 자체’
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.10. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최태영도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 예상 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건은 5회 유찰돼 최저매각가가 299,510,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 판단하기에는 확인할 요소가 많습니다. 지적경계불분명, 산업용 부동산의 실제 사용상태, 그리고 매각에서 제외되는 기계기구·저온저장고·수변전시설이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 현장 실사와 매각 범위 확인은 필수. 이 사건의 결론은 그 두 문장으로 정리됩니다.
