대구지방법원 2025타경5387. 예천 제2농공단지 내 공장용지와 공장·저온창고 등으로 구성된 물건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인프롬썬주식회사이고, 2020.01.31. 설정된 우리은행 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 우리은행 384,000,000원 근저당, 2020.03.30. 300,000,000원 근저당, 2021.10.20. 중소벤처기업진흥공단 180,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에서 확인된 점유 법인은 2곳입니다. 주식회사 옥토팜 대표자 김정수는 2024.06.12. 전입, 주식회사 태산에프앤에스 대표자 박시영은 2020.03.15. 전입으로, 둘 다 말소기준일인 2020.01.31.보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리되고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5387 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 보문면 승본리 584 · 경상북도 예천군 보문면 산단길 80 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 사무실 및 공장 · 저온창고 · 태양열설비 기계실 |
| 토지 | 공장용지 · 4,489.6㎡ · 계획관리지역 · 농공단지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인프롬썬주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,828,665,400원 / 1,828,665,400원 (신건) |
| 청구액 | 1,393,047,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 목록을 포함한 평가금액 · 공부상 창고의 실제 이용은 저온창고 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 2020.01.31. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권에는 토지 승본리 584가 공동담보로 기재되어 있고, 같은 날 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 관련 변경도 등기되어 있습니다. 2022.08.08.에는 해당 근저당권 중 122,516,272원이 신용보증기금에 일부 이전된 기록이 있으나, 이는 기존 근저당권 내부의 일부이전 기록으로 별도의 매수인 인수액을 더하는 항목으로 보지 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유 법인 2곳, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 옥토팜 대표자 김정수 | 34평방미터 | 2024.06.12 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태산에프앤에스 대표자 박시영 | 66평방미터 | 2020.03.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 법인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 태산에프앤에스는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 2020.01.31. 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 따라서 보증금 미상이 곧 매수인 인수액으로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,828,665,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,686,654원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 180,000,000원 | 163,978,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,824,000,000원 중 1,807,978,746원이 배당되고, 16,021,254원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,828,665,400원 | 1,807,978,746원 | 16,021,254원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,462,932,320원 | 1,445,902,997원 | 378,097,003원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,170,345,856원 | 1,156,242,397원 | 667,757,603원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형이 아닙니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 해당 회차 매각가와 같고, 별도 승계액이 붙지 않습니다. 다만 채권자 미배당이 늘어나는 것은 매수인 인수와 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 예천군 보문면 승본리 소재 예천 제2농공단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 농공단지와 지방도변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 국도 및 지방도가 통과해 공장용지로서의 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사무실 및 공장, 저온창고, 태양열설비 기계실로 이용 중입니다.
- 구조. 철골조 판넬지붕 단층 건물들로, 샌드위치판넬·우레탄판넬, 에폭시 바닥 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천정매립형 냉·난방설비, 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역, 지구단위계획구역, 농공단지, 가축사육제한구역에 포함되며 중로2류와 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 76,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 목록2는 공부상 창고이나 실제 이용은 저온창고입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구 목록이 평가금액에 포함되어 있으므로 현장에서 존재 여부와 상태를 대조해야 합니다.
- 저온창고 상태 확인. 목록2는 실제 저온창고로 이용되고 있으므로 냉장·냉동 관련 설비의 작동 상태와 유지비 부담을 점검해야 합니다.
- 점유 법인 확인. 옥토팜과 태산에프앤에스의 현재 사용 범위, 영업 지속 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 담보목록 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 연결되어 있으므로 등기와 매각대상 기계기구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·농공단지·지구단위계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 향후 사용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 신건 감정가 100% 회차입니다. 감정가 자체보다 공장·토지·설비의 현장 가치와 향후 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 공장·설비의 실제 가치
이 사건은 권리만 놓고 보면 방향이 분명합니다. 2020.01.31. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 점유 법인 2곳도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장용지 4,489.6㎡와 사무실·공장, 저온창고, 태양열설비 기계실, 제시외 건물 및 기계기구가 한꺼번에 묶여 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험이 있는가”보다 “현장에 있는 공장·설비를 얼마의 가치로 볼 것인가”가 더 중요한 물건입니다. 권리는 합격권이지만, 신건 감정가 1,828,665,400원에 응찰할지는 반드시 현장과 기계기구 목록을 대조한 뒤 판단해야 합니다.
