부산지방법원 2025타경2254. 부산진구 개금동 더숲5차 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 관리실·계단실, 2~4층은 각각 다가구주택 4개호, 5층도 다가구주택 2개호로 이용 중입니다. 공부상 2~4층은 단독주택(다가구주택), 5층은 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 이용상태는 5층 역시 다가구주택입니다. 제시외 건물이 포함되며 토지 위 화단과 건축물대장상 바닥면적에 산입되지 않는 베란다도 평가에 포함됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2016.11.14 사상중앙새마을금고 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 임차권등기 7건, 가압류 3건, 압류 2건 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 점유관계의 불확실성입니다. 매각물건명세서 자체가 대항 가능한 임차인이 있을 수 있다고 경고하고 있으므로, 확인되지 않은 전입·점유가 있다면 배당표상의 인수액 0원과 실제 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 554-255 더숲5차 · 부산광역시 부산진구 가야대로454번길 81-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 관리실 및 계단실 · 2~4층 각각 다가구주택 4개호 · 5층 다가구주택 2개호 |
| 토지 | 대 218.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유성진 · 2016.12.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,075,464,400원 / 1,075,464,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상중앙새마을금고 / 448,990,190원 |
| 말소기준 | 2016.11.14 사상중앙새마을금고 근저당 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 뒤지만, 점유는 끝까지 확인
기준권리 이후 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 등기된 주택임차권 7건은 모두 주민등록일이 2016.11.14보다 뒤이고, 각 임차권 자체도 2023.11.30 이후에 등기됐습니다. 등기된 임차보증금은 한정은 80,000,000원, 민지연 60,000,000원, 김지수·조수정·김미경·이주형 각 90,000,000원, 원지연 70,000,000원입니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 전입은 모두 기준권리 뒤
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오미숙 | 301호 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고진우 | 404호 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한정탁 | 501호 | 2020.10.29 | 2020.12.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 부동욱 | 502호 | 2017.04.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한정은 | 403호 · 4층 일부 약 22.5㎡ | 2020.11.10 | 2020.10.29 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민지연 | 201호 · 약 23㎡ | 2021.02.08 | 2021.02.08 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지수 | 303호 · 32.5㎡ | 2020.10.21 | 2020.09.18 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수정 | 203호 · 약 32.5㎡ | 2021.03.02 | 2021.01.11 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김미경 | 302호 · 34㎡ | 2020.12.09 | 2020.12.09 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주형 | 402호 · 약 34㎡ | 2020.03.30 | 2020.03.13 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 원지연 | 202호 · 약 34㎡ | 2020.08.06 | 2020.07.15 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정민 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
위 표에서 전입일이 확인되는 임차인·점유자는 모두 2016.11.14 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 박정민은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않고, 별도로 성명 표기가 불명확하면서 전입일도 확인되지 않는 조사 항목이 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금이나 전입일이 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 승계가 절대 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,075,464,400원입니다. 이 사건은 신건이라 유찰 할인도 아직 없습니다. 이 리포트에서 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
오히려 가격보다 먼저 정리해야 할 것은 임차관계입니다. 알려진 임차권등기 보증금만 570,000,000원이고, 임차권등기 외 점유자도 여러 명입니다. 알려진 전입은 모두 기준권리 이후지만, 명세서가 대항 가능 임차인 존재 가능성을 직접 경고하고 있기 때문에 입찰가 산정 전에 미상 임차인의 전입·점유·보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,075,464,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,154,644원 |
| 1. 근저당 · 사상중앙새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엄하윤 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이진명 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 박지은 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,309,756원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권총액 830,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 232,309,756원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 잔여금은 변동할 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 그것이 곧 매수인 승계액을 의미하는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,075,464,400원 | 830,000,000원 | 0원 | 232,309,756원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 860,371,520원 | 830,000,000원 | 0원 | 19,367,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 688,297,216원 | 679,014,244원 | 150,985,756원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 채권 150,985,756원이 미배당으로 남지만, 시뮬레이션상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리승계는 서로 다른 문제입니다. 다만 이 결론 역시 대항력 미상 임차관계가 없다는 전제 아래에서만 안전합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산진구 가야동 가평초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 관리실·계단실, 2~4층 각각 다가구주택 4개호, 5층 다가구주택 2개호로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 석재타일 붙임 등, 창호는 샤시창 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 218.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형이며 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 박정민 및 전입일이 확인되지 않는 조사 항목의 실제 전입일·점유부분·보증금부터 확인해야 합니다.
- 명세서 경고문 재확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음”이라는 문구가 유지되는지 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 전입세대·현장점유 대조. 다가구 형태로 여러 호실이 존재하므로 서류상 성명과 실제 점유 호실이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 임차권등기 7건 확인. 한정은·민지연·김지수·조수정·김미경·이주형·원지연 임차권등기의 배당·말소 관계를 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.08.05 엠씨아이대부주식회사로 이전된 1번 근저당과 경매신청채권자·배당표의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 토지 위 화단, 베란다가 평가·매각 범위에 어떻게 포함되는지 감정평가서 원문과 현황을 맞춰봐야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 1,075,464,400원을 단순히 감정가 기준으로만 평가하지 말고, 임차관계가 확정된 뒤 별도의 현장·거래가 검증을 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 위험이 없다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 기준이 명확합니다. 2016.11.14 근저당이 말소기준이고, 확인되는 임차인 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 가압류·압류도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 다가구 형태의 여러 호실에 다수의 임차인·점유자가 얽혀 있고, 전입일·보증금이 확인되지 않는 항목이 남아 있습니다. 무엇보다 명세서가 대항 가능한 임차인이 있을 수 있다고 직접 경고합니다. 따라서 이 물건은 “권리 전부 소멸 = 무조건 인수 0원”으로 단순화할 수 없습니다. 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형, 가격은 보류형입니다.
