부산지방법원 2025타경2377. 부산 부산진구 당감동 태우선파크맨션 1905호 아파트입니다. 감정가는 138,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 권리관계의 중심은 2016.09.08 설정된 부산은행 근저당권으로, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류 및 2025.06.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 가격에서 점수가 깎입니다. 최근 12개월 동일평형 실거래 평균은 117,500,000원이고 최신 거래는 2026.01, 110,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.4%이며, 최근 시세와 과거 시세의 추세도 -19.7%입니다. 즉 신건에서 바로 응찰할수록 가격 부담이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 659-1 태우선파크맨션 19층1905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.66㎡ 실거래 비교 · 19층 1905호 |
| 소유자 | 박정민 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 91,727,307원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기사항 기준일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 순위는 정확히 확인
2016.09.08 설정된 을구 20번 부산은행 근저당권(채권최고액 97,900,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2016.09.29 설정된 을구 21번 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2021년의 기술보증기금·부산신용보증재단 가압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 17.4% 높은 신건
비교 대상은 태우선파크의 전용 59.66㎡ 거래입니다. 최근 12개월에는 2026.01 거래 1건과 2025.06 거래 1건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 117,500,000원입니다. 전체 거래 평균은 139,125,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 시세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.66㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 59.66㎡ | 22 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 59.66㎡ | 18 | 137,500,000원 |
| 2024.10 | 59.66㎡ | 16 | 132,000,000원 |
| 2024.07 | 59.66㎡ | 13 | 148,500,000원 |
| 2023.12 | 59.66㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 59.66㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 59.66㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 평균 | 59.66㎡ | 8건 | 139,125,000원 |
최근 12개월 평균은 117,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 117.4%이고, 최근 시세 추세도 -19.7%입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵고, 오히려 최근 시세 이상 가격을 감수하는 신건에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,732,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 97,900,000원 | 97,900,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 60,000,000원 | 37,368,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 63,750,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 138,000,000원 가정에서 총 채권액은 241,650,000원, 총 배당액은 135,268,000원, 미배당액은 106,382,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 당감동 소재 개성고등학교 남측 인근으로, 주변은 고등학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 건물은 철근콘크리트 및 슬래브지붕 구조입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 토지는 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 태우선파크는 214세대, 1994.02.07 준공입니다. 최근 동일평형 거래는 8건이며 거래가격 범위는 110,000,000원~165,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 138,000,000원이 최근 12개월 평균 117,500,000원의 117.4%이므로 신건 자체의 가격 메리트는 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -19.7%이므로 과거 거래 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당구조 확인. 을구 20번은 97,900,000원 전액 배당되지만 을구 21번은 37,368,000원만 배당되어 미배당이 발생합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건이 싸다”
권리만 보면 이 물건의 장점은 분명합니다. 2016.09.08 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 다릅니다. 최근 12개월 실거래 평균은 117,500,000원인데 최저가가 138,000,000원, 최근 시세 대비 117.4%이고 추세도 -19.7%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 단순하지만 가격은 보류가 맞습니다. 신건에서 권리 안전성만 보고 따라가기보다 최근 시세와 하락 추세, 세금 압류에 따른 배당 변수를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
