부산지방법원 2025타경2506. 부산 연제구 연산동 에이스리버팰리스 4층 403호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 김성식이 2016년 소유권을 이전받으면서 거래가액 201,000,000원이 등기됐고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 154,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 웰릭스에프앤아이대부 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면에서는 신건 프리미엄을 인정하기 어렵습니다. 현재 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 106.9%입니다. 전체 거래 평균은 169,666,666원이지만, 과거 195,000,000원 거래까지 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.03월 136,000,000원이고 최근 구간의 가격 추세는 -8.3%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 382-26 에이스리버팰리스 4층403호 · 부산광역시 연제구 과정로 262 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공동주택으로 이용중 · 전용 49.61㎡ · 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김성식 (2016.05.20 소유권이전 · 거래가액 201,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 117,278,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2016.04.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.05.20 설정된 주식회사부산은행 근저당권 154,000,000원입니다. 2018년 부산광역시연제구 압류는 같은 해 해제로 이미 말소됐고, 2024년 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 가압류 19,921,699원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
에이스리버팰리스는 총 66세대, 사용승인일은 2016.04.29입니다. 대상 면적은 49.61㎡이며, 거래 자료에는 49.61㎡와 45.23㎡가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.23㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2025.12 | 49.61㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 49.61㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2024.10 | 49.61㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2022.08 | 45.23㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 49.61㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 45.23㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2022.03 | 45.23㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2021.10 | 45.23㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 3건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 9건 | 169,666,666원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득 금액은 171,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 106.9%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 특히 최신 거래는 2026.03월 45.23㎡·7층 136,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -8.3%입니다. 따라서 전체 평균 169,666,666원만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 | 19,921,699원 | 13,806,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 173,921,699원 중 167,806,000원이 배당되고, 미배당액은 6,115,699원입니다. 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 채권에 미배당이 발생하지만 해당 가압류는 말소기준권리 이후 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 상대보호구역에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,101.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,163,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 9건이고 최근 12개월 표본은 3건입니다. 최근 구간의 가격 추세는 -8.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 169,666,666원보다 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 136,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -8.3%이므로 신건 최저가 171,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.05.20 부산은행 근저당권 154,000,000원이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 사건은 등기만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 웰릭스에프앤아이대부 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 실질취득 171,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 106.9%이고, 최신 거래는 136,000,000원, 최근 가격 추세는 -8.3%입니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족하고, 실제 점유관계 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
