부산지방법원 2025타경3158. 본건은 부산광역시 중구 중앙동1가 23-2 프리미엄안단테 19층 1904호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 건원종합건설주식회사이며, 2021.07.27 수협은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 중소기업은행·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단과 금정구의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 임차인 이병주는 전입일이 2025.05.29이고 말소기준권리인 2021.07.27 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 배당관계는 원본 명세서에서 다시 확인해야 하지만, 매수인이 인수할 대항력 보증금은 현재 기준 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3158 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동1가 23-2 프리미엄안단테 19층1904호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 해관로 23 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 건원종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 97,201,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 확인일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020년의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태이고, 실질적인 분석의 중심은 2021.07.27 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.20 중소기업은행 가압류, 2023.11.27 신용보증기금 가압류, 2024.11.13 국민건강보험공단 압류, 2025.07.30 임의경매개시결정, 2025.11.24 금정구 압류는 모두 말소기준권리 후 순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병주 | 미상 | 2025.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.22 신청 |
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.0% 추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 267,860,541원 | 24,310,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 512,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 887,860,541원 중 예상배당은 132,310,000원, 미배당액은 755,550,541원입니다. 배당계산상 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동1가 소재 중앙동주민센터 남동측에 근접하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·주상용건물·관공서 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능하고, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하실부 20층 건물 내 19층 1904호입니다. 외벽은 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅이며 내벽·창호는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했다고 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러설비·공동현관문·도시가스 공급 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 부정형·평탄한 업무시설 부지이며 동측 14~15미터 일방통행로와 북측 약 9미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가 7,235,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 신건 최저가는 135,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 이 리포트에서 단정하지 않습니다.
- 임차인. 이병주가 확인되지만 보증금은 미상입니다. 전입일 2025.05.29가 말소기준권리 2021.07.27보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당. 135,000,000원 매각가 가정 시 집행비용 2,690,000원, 수협은행 108,000,000원, 중소기업은행 24,310,000원이 배당되고 신용보증기금은 0원으로 계산됩니다.
- 내부 확인. 감정평가서상 내벽·창호는 조사되지 않았으므로 경매진행 및 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 명도. 임차인 이병주의 실제 점유상태와 임대관계가 미상입니다. 현황을 직접 확인하고 점유자 관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸은 명확하지만, 임차관계는 확인이 필요하다”
이 물건의 핵심은 2021.07.27 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 중소기업은행과 신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단과 금정구의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정까지 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 임차인 이병주 역시 2025.05.29 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
반면 보증금이 미상이므로 배당관계와 임차인 관련 사실관계는 원본 서류 확인이 중요합니다. 또한 외부 실거래 자료가 없어 135,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 판단은 권리상 인수 위험은 낮고, 가격은 신건 상태에서 별도의 시장 확인이 필요한 오피스텔입니다.
