부산지방법원 2025타경3509. 부산진구 가야동 동남빌라 A동 2층 202호, 전용 43.315㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 양재규이고, 2011.07.13 매매로 52,500,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2019.04.24 국민은행 근저당권 11,000,000원입니다. 이후 설정된 신흥인베스트대부 근저당과 롯데카드·부산신용보증재단·케이뱅크·하나캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 조민우가 확인되고, 전입일은 2016.11.04로 말소기준일 2019.04.24보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 정확도 규칙상 이 점유자를 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있을 수 있음을 표시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3509 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 386-28 동남빌라 제에이동 제2층 제202호 · 도로명 엄광로256번길 25-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.315㎡ · 철근콘크리트조 4층 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 양재규 · 2011.07.13 매매 · 거래가액 52,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 6,721,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 2019.04.24 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2022.08.18 신흥인베스트대부 근저당권 15,000,000원과 2024~2025년 가압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.24 부산회생법원 파산선고도 등기되어 있어 관련 절차 확인이 필요합니다. 무엇보다 임차인 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에, 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 사건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 숫자로 못 박을 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민우 | 미상 | 2016.11.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신흥인베스트대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,384,631원 | 12,384,631원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 49,875,781원 | 20,775,369원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 20,850,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 128,110,771원 중 예상배당 78,160,000원, 미배당 49,950,771원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 조민우의 보증금·우선변제 여부에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·자연림이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 가야역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 1m 내외 도로가 소재합니다. 토지는 고지에 조성되어 있고 도로접면은 세로한면(불)로 분류돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구이며, 공시지가는 488,700원/㎡입니다. 준보전산지에 접합니다.
- 규모·환금성. 동남A동은 8세대, 사용승인일은 2007.11.21입니다. 소규모 다세대이고 도로 조건까지 감안하면 재매각성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조민우 보증금 확인. 실질취득가를 결정하는 최우선 항목입니다. 보증금 원금과 미배당 승계 가능액을 확인하기 전에는 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 점유·대항요건 확인. 전입일은 2016.11.04로 선순위이지만 점유부분이 미상입니다. 실제 점유관계와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 배당 후 잔존 보증금이 달라질 수 있으므로 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 파산 절차 확인. 2025.02.24 파산선고가 등기되어 있으므로 파산절차와 매각절차 사이의 관련 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 도로·현장성 확인. 남측 폭 약 1m 내외 도로, 고지, 세로한면(불) 조건이 실제 차량 진입·이사·거주 편의에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미확정 위험을 해소한 수치가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 서류와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 8,000만원”보다 선순위 임차인의 숫자가 먼저다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 정리하기 쉽습니다. 그러나 실제 의사결정을 좌우하는 것은 2016.11.04 전입한 조민우입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 그 결과 매수인 인수액과 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 신건이라는 숫자는 이 불확실성을 상쇄하지 못합니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택, 남측 약 1m 도로, 고지라는 물건 조건까지 함께 보면 현재 단계에서 공격적인 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 이 물건은 “등기상 후순위는 소멸”과 “매수인 부담도 없다”를 같은 말로 보면 안 되는 사례입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전까지는 권리도, 실질가격도 보류가 맞습니다.
