부산지방법원 2025타경21821. 동래구 온천동 백향빌라 101동 1층 101호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 183,000,000원이고 매각기일은 2026.09.09입니다. 현재 소유자는 박미혜로, 2021.07.20 매매 후 2021.07.30 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 150,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 경매개시결정의 선후입니다. 현재 살아 있는 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.05.12 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 남순우는 2022.04.19 점유를 시작하고 2022.04.21 주민등록을 마쳤습니다. 즉 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 구조입니다. 확정일자는 2024.04.04, 임차권등기는 2024.07.03이며 보증금은 140,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1214-33 백향빌라 101동 1층101호 |
| 도로명 | 부산광역시 동래구 아시아드대로255번길 103 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 62.28㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인 요함 |
| 사용승인 | 1995.11.24 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 박미혜 (2021.07.20 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남순우 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2025.05.12 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 남순우의 점유개시 2022.04.19·주민등록 2022.04.21이 확인돼 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 확정일자도 2024.04.04이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남순우 | 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2022.04.21 / 2024.04.04 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 없음 |
② 유찰 시 인수액 — 2회차부터 낙찰가만 보면 안 된다
현재 신건 매각가 183,000,000원 가정에서는 임차보증금 140,000,000원이 배당표상 전액 배당돼 매수인에게 남는 임차보증금은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 146,400,000원에서도 인수액은 0원입니다.
그러나 2회 유찰로 최저가가 117,120,000원이 되면 상황이 바뀝니다. 배당 후 25,319,680원의 임차보증금이 남아 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 따라서 이 회차의 실질취득가는 단순 최저가 117,120,000원이 아니라 117,120,000원 + 25,319,680원 = 142,439,680원으로 봐야 합니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 표면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 183,000,000원 | 0원 | 183,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 146,400,000원 | 0원 | 146,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,120,000원 | 25,319,680원 | 142,439,680원 |
③ 시세 비교 — 신건 1.83억은 비교 거래 1.5억의 122%
가격 비교에 확인되는 동일 면적 거래는 전용 62.28㎡, 1층, 2021.07 거래가 150,000,000원 1건입니다. 현재 신건 최저가 183,000,000원은 이 비교가격의 122.0%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 62.28㎡ | 1 | 150,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.07이므로, 150,000,000원을 현재 시점의 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다. 이 때문에 1회 유찰 146,400,000원이나 2회 유찰 실질취득 142,439,680원이 비교 거래보다 낮아지더라도, 그 사실만으로 현재 시장 대비 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 남순우 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 남순우 | 140,000,000원 | 39,638,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 임차보증금 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 ‘온샘초등학교’ 서측 인근으로, 단독주택과 소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 1995.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 407.6㎡, 제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 명칭 차이. 공부상 ‘백향빌라 101동’으로 등재돼 있으나 현칭은 ‘백향그린빌라 A동’으로 표기돼 있습니다.
- 거래 표본. 백향그린빌라 A,B동은 12세대이고 확인되는 실거래는 1건이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 183,000,000원은 비교 실거래 150,000,000원의 122.0%입니다. 현재 가격을 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 선순위 임차권. 점유 2022.04.19·전입 2022.04.21로 말소기준 2025.05.12보다 빠릅니다. 배당 부족 시 미배당 보증금 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 2회 유찰. 최저가 117,120,000원이 되어도 인수액 25,319,680원이 붙어 실질취득은 142,439,680원입니다.
- 동일인 관계. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 남순우입니다. 임대차계약·보증금 지급·집행권원·배당요구 원본을 함께 대조하세요.
- 현황 확인. 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 공부상 명칭과 현칭이 다르므로 현장·호수·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구서와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 신건 기준으로는 매각대금이 충분해 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 매수인의 임차보증금 인수도 0원입니다. 하지만 권리의 본질은 선순위 대항력 임차인이라는 점입니다. 2회 유찰 시에는 실제로 25,319,680원이 미배당돼 매수인 부담으로 전환되고, 실질취득가는 142,439,680원이 됩니다.
가격도 신건 단계에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 183,000,000원은 확인되는 비교 실거래 150,000,000원의 122.0%입니다. 게다가 거래 표본이 1건에 불과해 1회·2회 유찰 가격 역시 현재 시장 대비 확실한 저가라고 단정하기 어렵습니다. 현재 회차는 인수 0원이지만 가격이 높고, 유찰될수록 가격은 내려가되 선순위 임차보증금 인수가 살아나는 구조 — 이 두 축을 동시에 계산해야 하는 물건입니다.
