부산지방법원 2025타경22004. 부산진구 개금동 개금아이파크 210동 2층 202호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 215,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박범준이며, 2021.07.29 소유권이전 등기가 접수됐고 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.12.24 접수된 주식회사 한화저축은행의 230,000,000원 가압류이며, 2025.05.21 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건에는 등기보다 먼저 봐야 할 임차인이 있습니다. 이현선은 202호에 주거용으로 2021.08.26 전입했고, 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음”이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22004 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 618-2 개금아이파크 210동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 19층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박범준 · 2021.07.29 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,000,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 먼저다
과거 국민은행·교보생명보험·우리은행 근저당과 압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.12.24 한화저축은행 가압류이고, 그 뒤 2025.05.21 강제경매개시결정이 이어져 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 권리가 아니라 2021.08.26 전입 임차인입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로, 보증금·확정일자·실제 점유관계 확인 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현선 | 202호 · 주거 | 2021.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격만 놓고 보면 신건은 최근 시세 아래
개금아이파크 동일 평형 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 220,583,333원입니다. 신건 최저가 215,000,000원은 이 평균의 97.5%입니다. 최신 거래는 2026.07의 223,000,000원으로, 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 16 | 231,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 13 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 220,583,333원 |
최근 거래 범위는 190,000,000원에서 235,000,000원이고, 본건 최저가 215,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 이 비교는 낙찰가만 놓고 본 가격 비교입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없으므로, 현재 단계에서 가격 메리트를 최종 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 한화저축은행 | 230,000,000원 | 211,190,000원 |
| 3. 갑구 14번 · 주식회사한화저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 한화저축은행 가압류 청구금액 230,000,000원 중 211,190,000원이 배당되고 18,810,000원이 미배당됩니다. 다만 이 배당 계산에는 보증금이 확인되지 않은 이현선 임차인의 실제 배당·인수관계가 반영되지 않아, 매수인의 최종 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주원초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 시장, 단독주택, 의료시설, 로변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 규모. 개금아이파크는 1,424세대이며 사용승인 관련 기준일은 2002.06.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·공동현관기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,420,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이현선의 실제 보증금과 계약관계가 최우선입니다. 보증금이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 배당 후 잔존 보증금의 범위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 점유 상태 확인. 전입일만으로 실제 점유·대항요건 전체를 단정하지 말고 현장과 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 비교 재계산. 낙찰가에 실제 인수액이 있다면 이를 더한 실질취득비용을 최근 평균 220,583,333원 및 최신 거래 223,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산은 임차인 보증금이 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기·매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “97.5%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 물건은 가격만 보면 나쁘지 않습니다. 최저가 215,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 220,583,333원의 97.5%이고 최신 거래 223,000,000원보다 낮습니다. 하지만 경매에서는 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 이현선의 전입일 2021.08.26은 말소기준권리 2024.12.24보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 핵심 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 보증금 확인 전 보류”입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당 후 잔존액을 확인한 뒤, 그 금액까지 합친 실질취득비용으로 시세를 다시 비교해야 합니다.
