부산지방법원 2025타경22053. 부산 동구 범일동 ‘진흥마제스타워범일’ 101동 35층 1335호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 지하5층·지상40층 건물의 35층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 변재규입니다. 권리관계의 기준은 2020.02.03. 설정된 범천2동새마을금고 근저당권 120,000,000원이고, 이후 설정된 이춘우 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 여서희의 강제경매개시결정, 부산광역시 동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 권리보다 보수적으로 봐야 합니다. 전체 거래 평균은 594,363,636원이지만 2022.04의 745,000,000원 등 과거 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 557,500,000원, 최신 2026.07 거래는 560,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -9.4%입니다. 따라서 감정가와 같은 589,000,000원에 시작하는 신건은 최근 시세 기준으로 오히려 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22053 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 101동 35층 1335호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 자성로133번길 6 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 120.995㎡ · 지하5층 지상40층 건물 내 35층 |
| 소유자 | 변재규 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 589,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 여서희 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 인수액은 없지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계는 최종 대조할 필요가 있습니다. 2015.09.15. 조동환 등의 가압류는 2019.05.09. 해제로 말소되었고, 2019.11.01. 부산은행 근저당권 352,000,000원도 2019.12.03. 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현 권리분석의 말소기준은 2020.02.03. 범천2동새마을금고 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
진흥마제스타워범일 동일면적 약 121㎡의 실거래입니다. 단지는 305세대, 사용승인일은 2010.11.09입니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면 신건 가격의 부담이 더 선명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 121.0㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 121.0㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 121.0㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 121.0㎡ | 33 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 121.0㎡ | 28 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 121.0㎡ | 25 | 575,000,000원 |
| 2024.08 | 121.0㎡ | 25 | 580,000,000원 |
| 2023.10 | 121.0㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2022.04 | 121.0㎡ | 34 | 745,000,000원 |
| 2022.01 | 121.0㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2021.08 | 121.0㎡ | 26 | 698,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.995㎡ | 4건 | 557,500,000원 |
전체 11건 평균은 594,363,636원이지만, 최근 12개월 평균은 557,500,000원으로 내려와 있습니다. 최신 거래 역시 560,000,000원이며, 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -9.4%입니다. 현재 최저가 589,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%이므로 신건을 시세 할인 물건으로 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,290,000원 |
| 2. 근저당 · 범천2동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이춘우 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 여서희 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,710,000원 |
현재 회차 589,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 535,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 45,710,000원입니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 같고 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 589,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 471,200,000원 | 70,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 376,960,000원 | 164,117,440원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 인수금이 붙는 구조가 아니라 낙찰가 자체가 낮아지는 구조입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산시민회관 남측 인근으로 중소규모 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도2호선 문현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상40층 건물이며 사용승인일은 2010.11.09입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 서측 약 20미터, 동측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 5,876.0㎡, 공시지가 4,543,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 305세대 단지로 동일면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래 흐름이 이전 대비 -9.4%여서 가격 수준을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 594,363,636원보다 최근 12개월 평균 557,500,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -9.4%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 105.7%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 부산광역시 동구의 압류가 등기되어 있으므로 배당요구·교부청구 및 실제 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 471,200,000원, 2회 유찰 시 376,960,000원이며 제공된 시나리오에서는 모두 매수인 인수액 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적 접근”
이 사건은 2020.02.03. 범천2동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 589,000,000원은 최근 12개월 평균 557,500,000원의 105.7%이며 최신 거래 560,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -9.4%입니다. 따라서 전체 평균 594,363,636원에 기대어 신건을 저렴하다고 평가하기보다는, 권리와 가격을 분리해 보고 최근 시세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
