부산지방법원 2025타경22120. 등기부상 현재 소유자는 박진이와 박진호로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 지분매각으로 표시되어 있고, 공유자 우선매수권을 행사할 수 있는 사람은 박진이로 한정되어 있습니다. 등기 권리의 말소기준은 2022.11.29 한국캐피탈주식회사 가압류 43,040,033원입니다. 그 뒤의 주식회사오케이저축은행 가압류, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 앞선 점유관계입니다. 김주복은 2019.09.19 전입신고와 확정일자가 확인되고 2025.07.01 배당요구를 했습니다. 말소기준일 2022.11.29보다 전입이 앞서므로 대항력 문제를 반드시 검토해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않았기 때문에 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 482-14 · 부산광역시 부산진구 가야대로443번가길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 등으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 · 외벽 몰탈위페인팅 · 내벽 벽지마감 · 샷시창 |
| 토지 | 대 106.0㎡ · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박진이 2분의 1 · 박진호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 99,485,450원 / 99,485,450원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 67,172,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 5,000,000원과 내외동새마을금고 근저당권 26,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.29 한국캐피탈주식회사 가압류이며 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김주복의 전입일 2019.09.19가 말소기준보다 빠르므로 등기권리가 깨끗하게 정리된다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김주복 본인의 임차인 신고입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2019.09.19이고, 2025.07.01 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주복 | 2019.09.19 | 2019.09.19 | 2025.07.01 | 미상 | 가능·확인필요 | 가능 | 해당 없음 |
③ 지분매각과 공유자 우선매수
매각물건명세서 비고에는 지분매각으로 표시되어 있고, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 우선매수권을 행사할 수 있는 공유자는 박진이로 한정되어 있습니다. 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우에는 이후 매각절차에서 다시 우선매수권을 행사할 수 없다고 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,485,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,738원 |
| 1. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 43,040,033원 | 43,040,033원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 47,962,492원 | 47,962,492원 |
| 3. 강제경매 관련 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,292,187원 |
위 표는 매각가 99,485,450원을 전제로 한 배당 추정값입니다. 채권 총액 91,002,525원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 6,292,187원으로 계산되어 있습니다. 다만 김주복의 보증금이 미상이므로 임차인 배당액·미배당액과 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 99,485,450원 | 0원 | 6,292,187원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 79,588,360원 | 13,246,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 63,670,688원 | 28,877,909원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택 등으로 이용중이며, 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 개금초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 소재합니다.
- 토지. 106.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 철도보호지구와 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접필지 개금동 482-3번지 도로에 일부 경계침범한 것으로 기재되어 있어 추후 측량이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주복 보증금 확인. 보증금이 확정되어야 배당액·미배당액·매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 임대차 범위 확인. 임차 부분이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 임대차 목적물을 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 현재 소유자는 박진이·박진호 각 2분의 1이고 매각물건명세서는 지분매각으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 매각대상 지분을 원문과 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 박진이에게 1회의 우선매수신고 가능성이 있으므로 행사 여부를 입찰 변수로 두어야 합니다.
- 경계침범·측량. 개금동 482-3번지 도로 쪽 일부 경계침범 기재가 있으므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교값 없이 감정가 99,485,450원만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 특히 임차인 인수액 확인 전에는 낙찰가와 실질취득비용을 분리해 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 미확정 권리가 먼저”
이 사건은 신건 최저가가 99,485,450원으로 감정가와 같지만, 가격 할인율이 핵심인 물건이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되는 반면, 김주복의 전입·확정일자는 2019.09.19로 말소기준 2022.11.29보다 앞서 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 지분매각, 박진이의 우선매수신고 1회, 인접 도로 경계침범 및 측량 가능성까지 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 임차인 보증금을 확인하기 전에는 인수액도, 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정하지 않는다. 이 물건은 낙찰가를 낮게 쓰는 기술보다 권리와 점유관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
