부산지방법원 2025타경22137. 동래구 안락동 ‘안락뜨란채2단지’ 202동 18층 1804호, 전용 51.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 구도균이고, 2014년 거래가 203,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 유효 권리 중 말소기준은 2024년 5월 17일 설정된 새북구새마을금고 근저당권 288,000,000원입니다. 이후 아이비케이저축은행 근저당 24,000,000원, 국 압류, 김성민 가압류 65,833,740원, 부산신용보증재단 가압류 44,586,459원과 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 ‘임차인 신고가 없다’는 사실과 ‘현장 점유가 완전히 확인됐다’는 것은 구분해야 합니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 202동 18층 1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.86㎡ · 18층 건물 내 18층 |
| 사용승인일 | 2005.10.26 |
| 소유자 | 구도균 (2014.11.14 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 법무법인(유한) 현 / 15,682,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2024년 근저당 이후는 소멸
등기부에는 과거 우리은행·국민은행·하나은행·부산은행·캐피탈사 및 개인 근저당 등이 여러 차례 설정됐지만, 이들 과거 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024.05.17 새북구새마을금고 근저당 288,000,000원입니다. 이후 설정된 아이비케이저축은행 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높은 신건 가격
안락뜨란채2단지 전용 51.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 315,875,000원, 최저는 278,000,000원, 최고는 342,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 342,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.86㎡ | 9 | 342,500,000원 |
| 2026.08 | 51.86㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2026.07 | 51.86㎡ | 2 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 51.86㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2026.05 | 51.86㎡ | 6 | 333,000,000원 |
| 2026.02 | 51.86㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2026.01 | 51.86㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.12 | 51.86㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 2025.11 | 51.86㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 51.86㎡ | 4 | 297,000,000원 |
| 2025.11 | 51.86㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2025.10 | 51.86㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,875,000원 |
신건 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 315,875,000원의 104.5%입니다. 따라서 평균 기준으로는 경매라고 해서 싸다고 볼 수 없습니다. 반면 2026년 8월 최신 거래 342,500,000원보다는 12,500,000원 낮습니다. 즉 최근 거래 범위 안에는 들어와 있지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격이라는 점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김성민 | 65,833,740원 | 12,580,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 법무법인(유한) 현 | 15,682,150원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 44,586,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 438,102,349원 중 배당액은 324,580,000원, 미배당액은 113,522,349원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 법무법인(유한) 현의 청구액 15,682,150원도 배당되지 않는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 배당은 당해세·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남일중학교 서측 인근으로, 부근은 아파트단지·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산원동역이 있어 대중교통 상황이 양호합니다.
- 규모. 안락뜨란채2단지는 1,420세대이며, 대상 면적은 전용 51.86㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물로 사용승인일은 2005.10.26이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·공동현관기·도시가스·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구, 절대보호구역, 상대보호구역이 적용되고 대로3류·중로3류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,752,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 평균보다 높은 신건 가격 확인. 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 315,875,000원보다 높습니다. 평균 대비 가격 메리트는 없습니다.
- 최신 거래와의 차이도 함께 보기. 2026년 8월 최신 거래는 342,500,000원입니다. 평균과 최신 거래 사이에서 목표 응찰가를 별도로 판단해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·임차 관계를 현황조사 및 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 113,522,349원의 미배당이 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오 확인. 현재 330,000,000원, 1회 유찰 시 264,000,000원, 2회 유찰 시 211,200,000원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격과 점유
이 물건의 등기 권리는 구조가 비교적 분명합니다. 2024년 새북구새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 확인은 남습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가이자 최저가인 330,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 315,875,000원의 104.5%입니다. 최신 2026년 8월 거래 342,500,000원보다는 낮지만, 평균보다 높은 신건 가격을 ‘저렴하다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 인수 0, 가격은 평균 이상, 점유는 확인 필요. 이 세 가지를 분리해 보는 물건입니다.
