부산지방법원 2025타경22169. 부산 중구 영주동 275-3 소재 연립/다세대 건물입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 공부상 지상 3층이지만 실제 현황은 경사지 때문에 지하 1층·지상 2층입니다. 전체 면적은 185.92㎡이고, 감정평가에는 노후화 주택·관리상태 불량으로 기재돼 있습니다.

이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 2025.06.20. 강제경매개시결정 이전에 대항요건을 갖춘 것으로 표시된 점유자·임차권자가 복수 존재합니다. 특히 한국토지주택공사 명의 60,000,000원 임차권은 최경미 보증금의 대위·승계 신고로 확인되며, 현재 회차 배당에서는 32,463,219원만 배당되고 27,536,781원이 매수인 인수로 산출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

현재 소유자는 이정형이고, 2025.06.20. 한국토지주택공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 그런데 그보다 앞서 2024.07.05. 한국토지주택공사 명의의 60,000,000원 주택임차권과 2025.05.01. 이수라 명의의 20,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 두 임차권 모두 자료상 매수인 인수로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 확정 인수와 미상 위험이 겹친다

한국토지주택공사의 신고는 최경미 보증금의 승계이므로 중복 합산하지 않습니다. 현재 배당표에서 60,000,000원 보증금 중 32,463,219원만 배당되고 27,536,781원이 미배당됩니다. 이 금액은 현재 회차에서 매수인 인수로 산출돼 있습니다. 따라서 최저가 33,465,600원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,465,600원 가정)

현재 회차에서 60,000,000원 보증금의 부족분 27,536,781원이 매수인 인수로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이수라 및 보증금 미상 점유자의 최종 인수 여부·금액은 별도 확인이 필요합니다.

이 구조에서는 “유찰되면 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 현재 회차에서는 33,465,600원에 낙찰받더라도 산출 인수액 27,536,781원을 더해 최소 61,002,381원이 되고, 1회 유찰 시 매각가는 26,772,480원으로 내려가지만 인수액은 34,109,425원으로 올라갑니다. 2회 유찰 시에도 매각가 21,417,984원에 인수액 39,367,540원이 붙습니다. 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

④ 건물만 매각 · 법정지상권 리스크

• 건물만 매각. 매각물건명세서 비고에 건물만 매각이라고 명시돼 있습니다.
• 법정지상권. 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 지상3층이나 현황은 지하1층·지상2층입니다.
• 노후도. 감정평가상 노후화 주택이고 관리상태가 불량합니다.
• 면적. 1층 61.88㎡, 2층 62.02㎡, 3층 62.02㎡로 계 185.92㎡입니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정·토지정보 기준)

• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
• 토지. 지목 대 · 토지면적 103.5㎡ · 토지이용상황 단독입니다.
• 형상·경사. 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) 접면입니다.
• 공시지가. 933,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 가축사육제한구역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비와 도시가스 인입이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 최저가 33,465,600원이 아니라 현재 산출 최소 실질취득 61,002,381원을 출발점으로 보세요.
• 보증기관 중복신고 제거. 한국토지주택공사 60,000,000원은 최경미 보증금 승계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 이수라 20,000,000원 확인. 대항력·우선변제권 및 임차권등기가 존재하고 매수인 인수로 표시돼 있어 실제 배당 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 최경미·기원수 보증금 확인. 두 사람 모두 보증금이 미상이라 최종 인수총액이 확정되지 않았습니다.
• 기원수 관계 확인. 기원수는 과거 등기부상 소유자였고 현재 임차인 조사에도 등장해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.
• 건물만 매각 확인. 토지 사용권과 법정지상권 성립 여부를 입찰 전에 반드시 검토해야 합니다.
• 현황 차이 확인. 공부상 지상3층과 현황 지하1층·지상2층의 차이를 현장과 원본 서류로 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,346만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 최저매각가는 33,465,600원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단하면 위험합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 확인되는 매수인 인수액만 27,536,781원이고, 집행비용까지 반영한 최소 실질취득은 61,002,381원입니다. 유찰돼 매각가가 내려가면 오히려 산출 인수액은 커집니다.

더 큰 문제는 이 금액으로도 위험이 완전히 닫히지 않는다는 점입니다. 이수라의 20,000,000원 임차권이 별도로 존재하고, 최경미·기원수는 보증금 자체가 미상입니다. 여기에 건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 노후화·관리불량까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차관계와 토지사용권 확인이 먼저인 사건입니다.