부산지방법원 2025타경22229. 부산 동구 범일동 ‘범일동서면영동리원’ 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(BBQ)이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물의 1층입니다. 소유자는 영동주택주식회사이고, 경매는 서면영동리원입주자대표회의가 청구금액 312,988,374원으로 신청한 강제경매입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.09. 설정된 비엔케이저축은행 근저당 195,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후의 강제경매개시결정과 부산광역시동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 1명은 있으나 전입신고가 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 등기·임차관계에서 확인되는 매수인 승계금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 1307-14 범일동서면영동리원 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 1층 101호 · 근린생활시설(BBQ)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 |
| 소유자 | 영동주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서면영동리원입주자대표회의 / 312,988,374원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.02.09. 접수된 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 195,000,000원입니다. 2025.07.07. 강제경매개시결정과 2026.05.14. 부산광역시동구 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.12.30. 동구 압류는 2026.03.04. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 반선옥 | 1층 101호 | 2024.12.13 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.08.12 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 숫자는 불리하지만 직접 비교에는 한계
최근 거래 자료의 최신 거래는 2026.01. 175,000,000원, 최근 12개월 4건 평균은 172,125,000원입니다. 현재 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 평균의 228.3%이고, 최근 거래군은 그 이전 거래군 대비 -16.5%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.39㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 53.39㎡ | 4 | 163,500,000원 |
| 2025.07 | 53.39㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 53.39㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 172,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,302,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서면영동리원입주자대표회의 | 312,988,374원 | 191,698,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 507,988,374원 중 예상 배당은 386,698,000원, 미배당은 121,290,374원입니다. 신청채권자 역시 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 1층 근린생활시설로 현재 BBQ로 이용 중입니다.
- 입지. 범일초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 1,455㎡, 공시지가는 1,624,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·준주거지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 반선옥은 대항력이 없지만 실제 영업·점유 상태와 명도 조건은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래자료 면적이 본건 110.3024㎡와 일치하지 않아 단순 평균가격을 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -16.5%여서 현재 가격에 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 314,400,000원, 2회 유찰 시 251,520,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 근린생활시설 환금성. 주거용 실거래와 달리 1층 상가의 임대수익·공실·업종 적합성이 가격을 크게 좌우하므로 현 임대관계와 영업상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 문제
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2023.02.09. 비엔케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 반선옥도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 신건 최저가 393,000,000원은 주어진 최근 12개월 평균 172,125,000원의 228.3%이고, 최신 거래도 175,000,000원에 그칩니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -16.5%입니다.
다만 최근 거래자료는 본건의 면적 110.3024㎡와 일치하지 않으므로 이를 그대로 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 결국 이 물건은 “권리상 인수위험은 낮지만, 신건 가격을 정당화할 직접 비교자료가 부족하고 주어진 거래 흐름도 하락세”라는 점이 핵심입니다. 권리만 보고 낙관하기보다, 근린생활시설 자체의 임대수익·공실 가능성·1층 상가 환금성을 함께 확인해야 합니다.
