춘천지방법원 2024타경33625. 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 일괄매각 물건입니다. 용도는 단순 주거가 아니라 기타 + 토지이고, 감정평가 이용상태도 실습실·강의실·작업실 및 창고로 정리됩니다. 즉, 최저가만 보면 감정가 508,930,000원짜리가 59,875,000원까지 내려온 강한 할인처럼 보이지만, 일반 아파트처럼 거래·임대·환금성을 판단하면 안 됩니다. 권리상 말소기준은 2018.08.17 도계농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 “대항력 있는 보증금 인수형”은 아닙니다. 김연하·임영선·정성주 3명의 전입일은 모두 2023.11월로, 말소기준권리인 2018.08.17보다 뒤입니다. 따라서 제공 자료 기준 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라, 입찰 전에는 현장 점유관계와 매각물건명세서 원문 보완 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33625 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 실습실 등, 강의실 등, 작업실 및 창고 등 |
| 등기부 표시 | [건물] 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 제1동 |
| 소유자 | 정대협 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 508,930,000원 / 59,875,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 660,496,587원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.08.17 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 448,500,000원, 근저당권자는 도계농업협동조합이며 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 2019년 경매개시결정은 2022.03.15 말소되었고, 현재 사건의 경매개시결정은 2024.12.11 접수되었습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 3명, 대항력은 자료상 없음
보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 따라서 표에 보이는 3명은 실제 임차인 3명으로 보되, 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 제공 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 모두 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연하 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| 임영선 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| 정성주 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 현황조사상 확인. 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
③ 예상배당표 (매각가 59,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,477,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 도계농업협동조합 | 448,500,000원 | 58,397,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,875,000원 기준으로는 근저당권 채권최고액 448,500,000원 중 58,397,250원만 배당되고, 미배당은 390,102,750원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상 토지는 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 소재 웃너래마을 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시됩니다.
- 이용상태. 기호(9,10)는 실습실 등, 기호(11)는 강의실 등, 기호(12)는 작업실 및 창고 등입니다.
- 토지. 용도지역은 계획관리지역, 지목은 전, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 1,355㎡입니다.
- 주의사항. 일괄매각이며 제시외 건물 포함, 목록 2는 지적경계불분명, 공부상 전이나 현황 대입니다. 농지취득자격증명은 불필요로 회신되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더상 기타 + 토지, 감정 이용상태는 실습실·강의실·작업실 및 창고입니다. 주거용 아파트식 환금성으로 보면 안 됩니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 3명의 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력은 자료상 없지만 명도 난도는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 지적·현황 차이. 목록 2는 지적경계불분명, 공부상 전이나 현황 대입니다. 측량·경계·현황 이용상태를 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 구조. 제시외 건물 포함, 목록 9와 목록 10은 각각의 동이 아닌 일체형 하나의 동으로 사용 중이라는 비고가 있습니다.
- 자금계획. 현재 최저가 기준 배당 후 미배당은 390,102,750원으로 추정됩니다. 매수인 인수는 자료상 0원이지만, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “좁은 수요층”을 본다
이 사건의 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되는 편입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 되어 있고, 전입자 3명도 모두 말소기준권리 이후 전입입니다. 그래서 금전 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 6회 유찰이라는 숫자는 다른 메시지를 줍니다. 이 물건은 기타 + 토지이고, 실제 이용상태는 실습실·강의실·작업실 및 창고입니다. 즉 일반 매수층이 넓은 물건이 아니라, 사용 목적이 맞는 사람에게만 의미가 큰 물건입니다. 권리는 중립, 가격은 낮지만, 환금성은 보수적으로. 이 사건은 싸게 사는 싸움보다 “내가 실제로 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는가”를 검증하는 싸움입니다.
