춘천지방법원 2024타경33625. 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 일대의 일괄매각 물건으로, 등기상 건물은 제1동이며 감정평가서상 여러 토지와 건물 등이 함께 평가된 사건입니다. 현재 최저매각가격은 59,875,000원으로 감정가 508,930,000원의 약 12% 수준까지 하락했습니다. 이미 6회 유찰된 상태이고 재매각이어서, 가격 숫자만 보고 접근하기보다는 왜 이 가격까지 떨어졌는지를 물건의 현황과 매각조건에서 확인하는 것이 핵심입니다.
권리 측면에서는 2018년 설정된 도계농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 임의경매개시결정 및 권리이전은 매각으로 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 임차인 3명의 전입신고가 모두 말소기준권리 후이고 보증금도 미상이라, 임차인 자체가 존재한다는 사실은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33625 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기상 건물 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 유천리 117 제1동 |
| 소유자 | 정대협 |
| 감정가 / 최저가 | 508,930,000원 / 59,875,000원 |
| 현재 상태 | 6회 유찰 · 재매각 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 660,496,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 정리
2018.08.17 설정된 을구 1번 도계농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 448,500,000원이고, 이후 근저당권은 2020.01.14 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 2019.08.06 임의경매개시결정은 2022.03.15 취하로 말소되었고, 현재 사건은 2024.12.11 접수된 2024타경33625 임의경매개시결정입니다. 현재 사건의 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 별도
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연하 | 2023.11.22 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 임영선 | 2023.11.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 정성주 | 2023.11.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 현황조사 확인 · 보증금 미상 |
세 임차인 모두 전입신고일이 말소기준권리일인 2018.08.17보다 뒤이므로 현재 분석상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았기 때문에 배당 및 실제 점유관계는 원본 명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 59,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,477,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 도계농업협동조합 | 448,500,000원 | 58,397,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,477,750원을 제외한 58,397,250원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 448,500,000원 중 390,102,750원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 구조·입지·토지 메모
- 주위환경. 기호(1)은 평창군 봉평면 무이리 소재 태기사거리 북동측 인근의 토지로서 펜션·농경지·임야 등이 소재하는 농촌지대입니다. 기호(2~8)은 대관령면 유천리 소재 웃너래마을 동측 인근의 토지로서 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 기호(1)은 차량접근이 가능하고 대중교통 이용여건은 보통이며, 기호(2~8)은 차량접근이 가능하나 대중교통 이용여건은 다소 불편합니다.
- 건물 현황. 기호(9,10)은 경량철골구조 경량트러스위징크판넬지붕 단층건물로 2018.06.28 사용승인, 기호(11)은 동일 구조의 단층건물, 기호(12)는 일반철골구조 철골위샌드위치판넬지붕 단층건물로 2018.07.18 사용승인입니다.
- 이용상태. 기호(9,10)은 실습실 등, 기호(11)은 강의실 등, 기호(12)은 작업실 및 창고 등입니다.
- 토지. 토지면적 1,355.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 공업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)이며 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제·제약. 영농여건불리농지 포함, 보전산지·임업용산지·도로구역·농림지역·광로2류는 접하며, 접도구역은 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2)는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 제시외·일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 포함됩니다. 목록 9와 목록 10은 각각의 동이 아닌 일체형으로 하나의 동으로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 11,975,000원입니다.
- 6회 유찰. 현 회차 최저가는 59,875,000원으로 감정가 508,930,000원 대비 약 12%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오상 7회는 41,912,500원, 8회는 29,338,750원입니다.
- 권리. 말소기준권리는 2018.08.17 도계농업협동조합 근저당권이며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인. 실제 확인된 임차인은 3명이며 전입은 모두 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 토지·건물 범위. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2의 지목·현황 차이 및 목록 9·10의 일체형 사용 여부를 현장과 감정평가서에서 대조하세요.
- 주소 확인. 목록 9와 목록 10은 공부상 도로명 주소가 경강로 4602-48이나 실제 도로명 주소는 경강로 4602-50으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 최종 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 12%”보다 물건 구조가 먼저다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 508,930,000원 대비 최저가 59,875,000원이라는 점과 6회 유찰입니다. 권리만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 단일 주거물건이 아니라 기타 + 토지 유형의 일괄매각 물건입니다. 토지 여러 필지와 제시외 건물이 함께 묶여 있고, 일부 토지는 지목·현황 차이가 있으며, 농지취득자격증명 불필요 회신과 같은 개별 조건도 있습니다. 임차인도 3명이 확인되고 보증금은 미상입니다.
따라서 이번 입찰의 핵심은 “얼마나 많이 할인됐는가”보다 59,875,000원에 어떤 범위의 토지와 건물을 정확히 취득하는가입니다. 추가 유찰 시나리오가 7회 41,912,500원, 8회 29,338,750원까지 제시되어 있지만, 숫자가 내려갈수록 오히려 현황과 권리·토지 이용제한을 더 촘촘히 확인해야 하는 물건입니다.
