부산지방법원 2025타경22373. 금정구 장전동 금정산한신아파트 101동 10층 1009호, 전용 74.98㎡ 아파트입니다. 등기부에는 2024년 7월 16일 삼성카드 가압류, 2025년 4월 4일 한화생명보험 가압류, 2025년 7월 22일 강제경매개시결정이 순차로 존재하고 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 별개의 핵심 권리는 2023년 10월 23일 설정된 을구 15번 전세권입니다. 매각물건명세서상 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
전세권자는 강민석이고 전세금은 160,000,000원입니다. 현황조사상 2023년 9월 1일 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐으며, 배당요구도 2025년 10월 1일 제출됐습니다. 따라서 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 특히 전세금이 최저매각가보다 작기 때문에 이 사건은 최저가 자체가 실질취득액이 되는 구조가 아니라, 낙찰가에 인수 전세금이 추가되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22373 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 521-62 금정산한신아파트 제101동 제10층 제1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.98㎡ · 지상 22층 건물 내 10층 1009호 |
| 소유자 | 하정연 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 강제경매개시결정 · 강민석 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용중임. |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 전세권은 인수
이 사건의 결정적 포인트는 말소기준권리 뒤에 있는 가압류보다 선순위 전세권입니다. 2023년 10월 23일 설정된 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 반면 2024년 7월 16일 삼성카드 가압류, 2025년 4월 4일 한화생명보험 가압류, 2025년 7월 22일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 / 전세권 분석 — 인수 1.6억이 핵심
| 권리자 | 점유·전입 | 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민석 | 2023.09.01 전입 | 160,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 95.4%, 실질취득은 3.71억
금정산한신 동일 평형 전용 74.98㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 자료는 2025.11~2026.06 4건이며 평균은 221,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 195,000,000원입니다. 전체 7건 평균은 236,142,857원이지만, 하락 추세를 반영해 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 74.98㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 74.98㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 74.98㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 74.98㎡ | 21 | 253,000,000원 |
| 2022.01 | 74.98㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 74.98㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.98㎡ | 4건 | 221,250,000원 |
최저매각가 211,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%로 표면상 낮아 보입니다. 그러나 전세금 160,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 371,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 221,250,000원과 최신 거래 195,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 또한 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 13.6% 하락 흐름이므로, 하락 추세에서 선순위 전세권까지 인수하는 신건은 가격상 불리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 을구 15번 전세권 · 강민석 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,025,112원 | 21,025,112원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 17,745,131원 | 17,745,131원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 강민석 | 160,000,000원 | 8,475,757원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 채권액은 358,770,243원, 예상배당 총액은 207,246,000원, 부족액은 151,524,243원입니다. 배당표 자체의 인수액 표시는 0원으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서에는 선순위 전세권 160,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 매수인의 실질 비용을 판단할 때는 선순위 전세권 인수 160,000,000원을 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금빛초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물, 사용승인일자 1997.06.16, 샷시창 구조이며 위생·급배수·화재경보·승강기·도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 정비구역(장전1주택재개발정비구역), 절대보호구역·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등 각종 제한이 확인됩니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없으며 이용상태는 아파트입니다. 토지는 아파트 부지로 이용중이고 남측·동측 약 9미터, 북측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 최근 12개월 4건의 거래가 확인되지만 195,000,000원~240,000,000원으로 편차가 있고, 최근 12개월과 과거 거래 사이에는 13.6% 하락 흐름이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수부터 계산. 선순위 전세금 160,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 최저가만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%지만, 실질취득액은 371,000,000원으로 최근 시세보다 높습니다.
- 강민석 권리관계 재확인. 전세권자·경매개시결정 채권자가 동일인으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로 원본 등기·명세서·현황조사 내용을 함께 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 221,250,000원이고 추세는 과거 대비 13.6% 하락입니다. 신건에서 가격을 서두를 이유가 약합니다.
- 관리비·명도 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 있어 점유 및 실제 명도 상태를 별도로 확인해야 합니다. 장기 체납 관리비도 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당관계를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.11억”만 보면 틀린다
이 물건은 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 정리되는 반면, 선순위 전세권 160,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조가 핵심입니다. 신건 최저가 211,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 221,250,000원보다 5.4% 낮아 보이지만, 선순위 전세금까지 반영한 실질취득액은 371,000,000원입니다. 최신 거래는 195,000,000원이고 최근 12개월 평균은 221,250,000원이며 추세도 13.6% 하락입니다. 따라서 이 사건은 권리 일부는 정리되지만, 선순위 전세권 인수 때문에 신건 가격 메리트가 없는 인수형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
