부산지방법원 2025타경22380. 가야삼정그린코아 101동 20층 2005호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이상희이고, 2018.11.17 매매를 원인으로 2019.01.07 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 162,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.08.23 설정된 주식회사행복자산관리대부의 채권최고액 135,000,000원 근저당권입니다. 이후 전세권 5,000,000원, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 6,022,558원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건은 등기보다 임차인 확인이 먼저입니다. 최홍환은 현황조사와 매각물건명세서에 2005호 전부의 점유자로 기재되고 전입일은 2019.01.14입니다. 이는 현재 말소기준일 2024.08.23보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 하며, 매수인 인수액도 지금 단계에서 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22380 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 361-85 가야삼정그린코아 101동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9㎡대 · 22층 건물 내 20층 · 남동향 · 복도식 |
| 소유자 | 이상희 · 2019.01.07 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사행복자산관리대부 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2024.08.23 근저당권 · 주식회사행복자산관리대부 · 채권최고액 135,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 핵심
현재 말소기준인 행복자산관리대부 근저당권은 2024.08.23 설정됐습니다. 같은 날 전세금 5,000,000원의 전세권도 행복자산관리대부 명의로 설정됐지만 접수번호가 근저당권보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2025.04.22 가압류와 2025.07.23 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최홍환 | 2005호 전부 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 신고로 볼 사정은 없습니다. 다만 전입일만으로 보증금 규모나 확정일자, 배당요구 여부까지 확인되는 것은 아니어서, 인수금액을 계산하려면 임대차계약과 매각물건명세서의 보증금 기재를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 ‘실질취득’ 확인 전 조건부
가야삼정그린코아는 383세대, 사용승인일은 2000.07.08입니다. 동일 평형 최근 거래 중 최신 거래는 2026.06, 12층 192,000,000원이고, 최근 12개월 거래 2건 평균은 179,500,000원입니다. 신건 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.92㎡ | 12 | 192,000,000원 |
| 2025.09 | 59.68㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2025.05 | 59.68㎡ | 14 | 158,000,000원 |
| 2025.03 | 59.68㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2024.10 | 59.68㎡ | 10 | 178,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,500,000원 |
전체 12건 평균은 187,166,666원이지만, 과거 220,000,000원·230,000,000원 거래까지 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 흐름보다 4.9% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사행복자산관리대부 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 6,022,558원 | 6,022,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,923,442원 |
위 배당가정은 등기상 채권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최홍환의 보증금이 미상이라 임차인 관련 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 146,022,558원 | 0원 | 11,923,442원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 19,825,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 45,225,118원 | 0원 |
등기상 채권만 놓고 보면 유찰 때마다 미배당 채권은 늘어납니다. 그러나 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 문제는 별도로 존재하는 최홍환의 선순위 가능 임차보증금입니다. 그 금액이 확인되지 않는 이상 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산진구 가야동, 지하철 동의대역 남동측 근거리·가야초등학교 남동측 인근입니다. 남동측으로 임야에 접하고 그 외는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 마을버스·시내버스정류소가 인근에 있으며 지하철역도 근거리에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 22층 건물 내 20층, 위생설비·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·승강기·도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 8~10미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 공시지가는 1,544,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 남동향·복도식이며 지하 및 지상 주차장시설이 있습니다.
- 환금성. 383세대 아파트이고 동일 평형 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 4.9% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 최홍환의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 임대차계약 관계에서 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 현재 161,000,000원은 최근 시세보다 낮지만, 인수되는 임차보증금이 있다면 실질취득액은 그만큼 상승합니다.
- 체납 관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 체납된 관리비가 있다고 기재돼 있으므로 금액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래 구간보다 4.9% 낮습니다. 전체 12건 평균 187,166,666원만 기준으로 응찰 상한을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시에도 권리 확인 유지. 128,800,000원·103,040,000원으로 가격이 낮아지더라도 임차보증금 인수 여부가 해결되지 않으면 실질취득 판단은 끝나지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실거래를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아 보여도, 권리가 아직 계산되지 않았다”
가야삼정그린코아 2005호의 숫자만 보면 신건 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 179,500,000원보다 낮아 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 해결할 질문이 있습니다. 2019.01.14 전입한 최홍환의 보증금이 얼마이고, 그 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 있는가입니다. 말소기준은 2024.08.23이므로 전입 시점은 충분히 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재는 대항력을 확정할 수도, 실질취득액을 숫자로 고정할 수도 없습니다.
최근 시장 역시 이전 거래 대비 4.9% 하락 흐름입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 최근 시세보다 낮지만, 임차보증금 확인 전에는 저가매수로 확정할 수 없다”입니다. 체납 관리비까지 확인한 뒤 임차인 인수액이 없거나 제한적이라는 사실이 확인돼야 비로소 161,000,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
