부산지방법원 2025타경22535. 부산 중구 중앙동1가 23-24의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 숙박시설로 이용되고 있으며, 1층은 숙박시설 안내실·로비, 2층은 객실 3개호, 3층은 객실 8개호, 4층~6층은 각 층 객실 10개호, 지하는 근린생활시설과 보일러실 등으로 이용 중입니다. 별도 토지인 중앙동1가 24-6은 주차장 부지로 이용되고, 제시외 차양막도 함께 매각됩니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 현재 소유자인 주식회사더제이알이 2024.04.25. 소유권을 취득한 날, 같은 날 을구 44번으로 남부산농업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.08.14. 등기된 임의경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리 자체보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22535 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동1가 23-24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕 6층 |
| 토지 | 322.8㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 |
| 현재 소유자 | 주식회사더제이알 (2024.04.25. 소유권이전 · 2024.04.01. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 6,005,603,200원 / 6,005,603,200원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,913,146,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024년 근저당
과거에는 수많은 근저당·전세권·압류·가압류가 있었지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024.04.25. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 공동담보에는 중앙동1가 23-24 토지와 중앙동1가 24-6 토지가 포함됩니다. 2025.08.14. 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 임차인 3명, 인수는 황보은 2,000만원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성석용 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 배국태 | 2025.07.24 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 황보은 | 2018.01.22 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
성석용과 배국태의 전입은 모두 2024.04.25. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 황보은은 2018.01.22. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,600,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있어, 배당으로 보증금을 회수하지 못한 채 매수인이 전액 승계하는 구조입니다.
③ 실질취득비용 — 신건 기준 6,025,603,200원
현재 최저매각가는 6,005,603,200원이고 매수인이 승계하는 황보은 보증금은 20,000,000원입니다. 따라서 신건에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득비용은 6,025,603,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,005,603,200원 | 20,000,000원 | 6,025,603,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,804,482,560원 | 20,000,000원 | 4,824,482,560원 | 1,005,962,266원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,843,586,048원 | 20,000,000원 | 3,863,586,048원 | 1,957,249,812원 |
이 사건은 대항력 임차보증금보다 매각가가 훨씬 큰 유형이므로, 유찰될 때마다 매각가가 낮아지면 실질취득비용도 함께 낮아집니다. 다만 황보은 보증금 20,000,000원 인수는 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 실거래 비교자료는 없어 신건이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 금액만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,005,603,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,456,032원 |
| 인수 · 임차인 황보은 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 5,760,000,000원 | 5,760,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,147,168원 |
황보은 보증금 20,000,000원은 배당금에서 지급되는 항목이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표의 근저당 배당액은 채권최고액 5,760,000,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 ‘중앙역’ 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 중앙역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용. 근린생활시설(이브노래방)과 숙박시설(Hotel The Lua)로 이용 중입니다. 1층은 로비·안내실, 2층 객실 3개호, 3층 객실 8개호, 4층~6층은 각 층 객실 10개호입니다.
- 토지. 322.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 3,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 95m·최고높이 135m입니다.
- 매각범위. 건물·토지 일괄매각이고 제시외 차양막을 포함합니다. 중앙동1가 24-6 토지는 주차장 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황보은 인수금. 최저가 외에 보증금 20,000,000원을 추가 부담하는 실질취득비용으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 서정춘 점유. 1층~6층 ‘호텔 더 루아’ 운영자로 기재된 서정춘의 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자와 실제 점유범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 성석용 보증금. 전입일은 2025.03.13.으로 말소기준 뒤지만 보증금 규모는 확인이 필요합니다.
- 영업시설. 숙박시설·근린생활시설이 혼재하므로 객실·비품·영업설비가 부동산 매각대상에 포함되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 중앙동1가 23-24 숙박시설 건부지, 중앙동1가 24-6 주차장 부지, 제시외 차양막을 포함한 실제 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차관계와 매각범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순해졌지만, 점유관계는 단순하지 않다
이 사건의 말소기준은 2024.04.25. 남부산농업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 현재 경매를 지배하는 권리구조는 비교적 선명합니다. 하지만 숙박시설 경매는 등기보다 점유가 더 어려운 경우가 많습니다. 실제로 황보은은 말소기준보다 앞선 전입으로 보증금 20,000,000원 인수가 확정적으로 반영되고, 매각물건명세서에는 서정춘이 1층~6층에서 ‘호텔 더 루아’를 운영한다고 기재되어 있습니다.
따라서 신건 최저가 6,005,603,200원만 보고 자금계획을 잡으면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최소 6,025,603,200원으로 계산해야 하고, 서정춘의 임대차관계까지 확인한 뒤에야 실제 명도·운영 리스크의 상한을 판단할 수 있습니다. 말소기준은 명확하지만 점유·임대차 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.
