부산지방법원 2025타경22565. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 13층 1302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기부상 소유자는 주식회사현담이고, 2020.12.18. 연산로터리새마을금고 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,965,200,000원이며 등기에는 공동담보목록 제2020-453호가 기재돼 있습니다. 이후 임차권·강제경매개시결정·압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
임차인은 강운 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 임대차계약일 2024.02.23., 주민등록일 2024.02.26., 점유개시일 2024.02.27., 확정일자 2024.02.26.로 등기되어 있습니다. 그러나 말소기준일인 2020.12.18.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2025.08.05. 접수됐고 배당요구도 2025.08.05. 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22565 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 13층 1302호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하4층 지상19층 건물 중 13층 1302호 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 강운 / 20,463,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리들이 핵심
말소기준은 2020.12.18. 연산로터리새마을금고 근저당권입니다. 강운의 임차권등기는 2025.08.05., 강제경매개시결정은 2025.08.21., 국 압류는 2025.11.17., 부산진구 압류는 2025.11.26. 접수돼 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강운 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2024.02.23. 전입 2024.02.26. 점유 2024.02.27. 확정일자 2024.02.26. | 20,000,000원 | 2025.08.05. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 가격·회차 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 175,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 수치가 제시되지 않아, 175,000,000원이 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 2,813,913,540원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 2,848,423,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 2,876,031,540원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 연산로터리새마을금고 | 2,965,200,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강운 | 20,463,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 175,000,000원 가정에서는 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 연산로터리새마을금고 근저당에 배당되고, 신청채권자 강운의 청구액 20,463,540원에는 배당액이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,813,913,540원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 1호선 부전역 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 부전역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상19층 건물 내 13층 1302호이며 위생·급배수·전기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 중앙대로, 북서측 약 10m, 남서측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 부전동 18은 시가지경관지구와 대로1류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역이 적용됩니다.
- 토지. 공시지가 8,169,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2020.12.18.과 강운의 주민등록일 2024.02.26.을 등기부·현황조사 원문과 다시 대조하세요.
- 임차보증금 배당 확인. 보증금은 20,000,000원이고 배당요구는 2025.08.05.입니다. 최우선변제 여부가 현재 배당 계산에는 반영되지 않았습니다.
- 임차인 관계 확인. 강운은 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 연산로터리새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2020-453호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 175,000,000원의 시세 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 말소기준은 2020.12.18. 연산로터리새마을금고 근저당입니다. 강운의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 뒤이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임차인 강운이 강제경매 채권자이기도 하다는 관계인 가능성 경고와 임차보증금 20,000,000원의 최우선변제 확인 포인트는 남습니다.
가격 판단은 더 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 175,000,000원이고 0회 유찰 신건이지만, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수 0원은 확인되지만, 가격 메리트는 별도의 실거래 검증이 필요한 물건이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
