부산지방법원 2025타경22587. 부산 중구 보수동1가 ‘서문빌라’ 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 전유면적은 59.74㎡이고 건물은 1995.10.10. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물입니다. 현재 등기상 소유관계는 김정혜가 합계 9분의 7, 윤준호가 9분의 2를 공유하고 있으며, 이번 경매개시결정은 윤준호 지분 전부에 대해 이루어졌습니다.
따라서 낙찰자는 301호 전체의 단독소유자가 아니라 9분의 2 공유지분권자가 됩니다. 이 구조에서는 일반적인 단독소유 주택처럼 곧바로 전체 점유·사용을 전제로 접근하기 어렵고, 기존 공유자와의 사용관계·협의 및 향후 공유관계 정리가 환금성과 실사용성에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 59-240 3층301호 · 도로명 부산광역시 중구 법수길 32-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유면적 59.74㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 현재 공유관계 | 김정혜 9분의 7 · 윤준호 9분의 2 |
| 이번 매각대상 | 윤준호 지분 9분의 2 전부 |
| 감정가 / 최저가 | 15,800,000원 / 15,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정혜 / 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 압류
말소기준으로 선언된 권리는 1998.07.13. 윤준호 지분 전부 압류입니다. 그 이후의 김윤선 가압류, 부산광역시·중구청 압류, 2025년 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 한국주택은행 명의 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소되어 현존 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 — 확인된 점유자와 명세서 경고를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤용철 | 미상 | 2009.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 윤용철의 전입신고일은 2009.12.02.로 말소기준권리인 1998.07.13. 압류보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 15,800,000원이고 현재 최저매각가도 15,800,000원입니다. 그러나 서문빌라는 4세대 규모이며, 동일 면적의 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 이 15,800,000원이 주택 전체 가격이 아니라 9분의 2 지분에 대한 감정·최저가라는 점입니다. 공유지분은 단독소유 물건보다 사용·처분이 제한될 수 있어 단순한 지분비율 계산만으로 전체 주택가치를 역산해 투자매력을 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 684,400원 |
| 1. 가압류 · 김윤선 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정혜 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,115,600원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 5,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 산정상 0원입니다. 다만 당해세 및 명세서상 임차인 경고는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 전유면적은 59.74㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 소재 보수초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통시설은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 접근. 남서측 노폭 약 4m 내외 포장도로와 연결되는 계단도로를 통하여 통행 가능합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 18.2㎡, 공시지가는 558,200원/㎡입니다.
- 건물. 1995.10.10. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 4세대 규모의 다세대주택이면서 이번 매각대상은 9분의 2 공유지분이므로, 일반 단독소유 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 전체 301호가 아니라 윤준호의 9분의 2 지분만 매각됩니다. 지분경매임을 전제로 자금·사용 계획을 세워야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 인정됩니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 확인된 윤용철의 전입일은 말소기준 이후지만, 명세서가 대항 가능한 임차인의 존재 가능성을 별도로 경고합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리 가능성. 낙찰 후 김정혜와 공유관계가 형성됩니다. 점유·사용·처분 및 향후 공유관계 해소 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 15,800,000원이 저가인지 판단할 근거가 없습니다. 지분 자체의 시장성까지 포함해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “2/9 지분”이 더 중요하다
배당표만 보면 현재 회차에서도 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건을 안전한 일반 주택경매로 보면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 서문빌라 301호 전체가 아니라 9분의 2 지분이고, 기존 공유자인 김정혜에게는 우선매수권이 있으며, 매각물건명세서는 대항 가능한 임차인의 존재 가능성까지 경고하고 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 가격 메리트보다 지분 구조·우선매수·점유관계 확인이 먼저인 고난도 물건입니다. 등기상 산정 인수액이 0원이라는 한 가지 이유만으로 접근하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.
