부산지방법원 2025타경22925. 부산 연제구 연산동 제이빌라 3층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서광수이고, 2022년 131,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 55,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐고 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 백정호 1명입니다. 전입일은 2023.02.17로 말소기준일 2022.12.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.05에 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 중요한 점은 이 임차인의 보증금이 얼마인지와 별개로, 현재 확인된 권리순서상 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 339-35 제이빌라 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.61㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 서광수 (2022.12.19. 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 45,555,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 명칭 | 등기사항증명서·집합건축물대장상 ‘제이빌라’ · 현지 표시 및 통칭 ‘제이빌리지’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
과거 국민은행·우리은행·부곡신용협동조합 근저당과 각종 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.19 하나은행 근저당 55,000,000원입니다. 이후 이 근저당은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.10.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름이므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백정호 | 2023.02.17 | 미상 | 2026.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 2,000,000원 낮지만 표본은 1건
제이빌라는 13세대 규모이며 2002.01.11 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 50.61㎡와 일치하는 확인 실거래는 2022.06 3층 131,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가는 129,000,000원으로 이 거래가의 98.5%, 금액 차이는 2,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 50.61㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.61㎡ | 1건 | 131,000,000원 |
수치상으로는 최저가가 실거래보다 낮지만 1.5% 차이에 불과합니다. 더 중요한 것은 비교거래가 1건뿐이고 거래시점도 2022.06이라는 점입니다. 따라서 98.5%라는 숫자만으로 현재 시세보다 충분히 싸다고 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 가격 할인보다 권리 안정성이 더 분명한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,606,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,394,000원 |
매각가 129,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 55,000,000원은 전액 배당되고 71,394,000원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 129,000,000원 | 55,000,000원 | 71,394,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 103,200,000원 | 55,000,000원 | 45,955,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,560,000원 | 55,000,000원 | 25,673,920원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 도시가스 개별난방과 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 명칭은 공부상 제이빌라, 현지에서는 제이빌리지로 통칭됩니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래는 1건이라, 가격 검증 시 거래표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 백정호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 원문 대조하세요.
- 가격 검증. 2022.06 실거래 131,000,000원 1건만으로 현재 적정가를 단정하지 말고 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 점유 상태와 임차인의 현재 거주 여부를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 건물 명칭 확인. 공부상 제이빌라, 현지 통칭 제이빌리지이므로 현장 확인 시 동일 건물인지 호수와 위치를 정확히 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.12.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 백정호의 전입은 2023.02.17로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 입찰 난도는 높지 않습니다.
반면 가격은 적극적으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 최저가 129,000,000원은 확인 실거래 131,000,000원의 98.5%로 불과 2,000,000원 낮고, 실거래 표본 자체가 1건뿐입니다. 특히 13세대 소규모 다세대는 개별 호수 상태와 거래시점에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 안전마진은 얇다.”입니다.
